WertR 2006
- Inhalt -
Erster Teil
Allgemeine Richtlinien
1 Vorbemerkung
1.1 Gesetzliche Regelungen und andere Vorschriften
1.2 Gutachtenerstellung und Verwendung der Anlagen 1 und 2
1.3 Definition des Verkehrswerts (Marktwerts)
1.4 Gegenstand der Wertermittlung
1.5 Grundlagen der Wertermittlung
1.5.1 Stichtag für die allgemeinen Wertverhältnisse und den maßgeblichen Grundstückszustand (Nr. 0.4 der Anlage 1 bzw. Nr. 0.7 der Anlage 2)
1.5.2 Zustand - Allgemeines
1.5.3 Allgemeine Wertverhältnisse
1.5.4 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
1.5.5 Allgemeines zu den Wertermittlungsverfahren
2 Wertermittlung unbebauter Grundstücke (Anlage 1)
2.1 Allgemeine Angaben (Nr. 0 der Anlage 1)
2.2 Grund- und Bodenbeschreibung (Nr. 1.0 der Anlage 1)
2.2.1 Entwicklungszustand (Nr. 1.0.1 der Anlage 1)
2.2.1.1 Land- oder forstwirtschaftliche Flächen (§ 4 Abs. 1 WertV)
2.2.1.2 Bauerwartungsland (§ 4 Abs. 2 WertV)
2.2.1.3 Rohbauland (§ 4 Abs. 3 WertV)
2.2.1.4 Baureifes Land (§ 4 Abs. 4 WertV)
2.2.2 Art und Maß der baulichen Nutzung (Nr. 1.0.2 der Anlage 1)
2.2.3 Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen (Nr. 1.0.3 der Anlage 1)
2.2.4 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand, insbesondere Erschließungszustand (Nr. 1.0.4 der Anlage 1)
2.2.5 Wartezeit (Nr. 1.0.5 der Anlage 1)
2.2.6 Bodenbeschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften (Nr. 1.0.6 der Anlage 1)
2.2.7 Lage (Nr. 1.0.7 der Anlage 1)
2.3 Ermittlung des Bodenwerts (Nr. 1.1 der Anlage 1)
2.3.1 Grundlagen (Nr. 1.1.1 der Anlage 1)
2.3.2 Vergleichspreise (Nr. 1.1.1.1 der Anlage 1)
2.3.3 Bodenrichtwerte (Nr. 1.1.1.2 der Anlage 1)
2.3.4 Berücksichtigung von Abweichungen (Nr. 1.1.2 der Anlage 1)
2.3.4.1 Allgemeines
2.3.4.2 Wertverhältnis von gleichartigen Grundstücken bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung (Geschossflächenzahl zu Geschossflächenzahl - GFZ : GFZ)
2.3.4.3 Form und Größe der Grundstücke
2.3.4.4 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand
2.3.4.5 Bodenschätze
2.3.4.6 Bodenverunreinigungen (Kontamination)
2.3.5 Auswirkungen grundstücksbezogener Rechte und Belastungen (Nr. 1.1.3 der Anlage 1)
2.4 Bodenwert - Verkehrswert (Nr. 1.1.6 der Anlage 1)
3 Wertermittlung bebauter Grundstücke (Anlage 2)
3.1 Wahl des Wertermittlungsverfahrens
3.1.1 Vergleichswertverfahren
3.1.2 Ertragswertverfahren
3.1.2.1 Allgemeines
3.1.2.2 Ertragswertverfahren bei Gemeinbedarfsgrundstücken
3.1.3 Sachwertverfahren
3.1.4 Wahl des Verfahrens für Sonderfälle
3.1.4.1 Grundstücke mit Entwicklungspotenzial
3.1.4.2 Liquidationswertverfahren
3.2 Allgemeine Angaben (Nr. 0 der Anlage 2)
3.3 Wertermittlung (Nr. 1 der Anlage 2)
3.3.1 Grund- und Bodenbeschreibung (Nr. 1.0.1 der Anlage 2)
3.3.2 Baubeschreibung (Nr. 1.0.2 der Anlage 2)
3.3.3 Bodenwert (Nr. 1.1 der Anlage 2)
3.4 Vergleichswert (Nr. 1.2 der Anlage 2)
3.5 Ertragswert (Nr. 1.3 der Anlage 2)
3.5.1 Rohertrag (Nr. 1.3.1 der Anlage 2)
3.5.2 Bewirtschaftungskosten (Nr. 1.3.2 der Anlage 2)
3.5.2.1 Abschreibung
3.5.2.2 Betriebskosten (Nr. 0.8.2.1 der Anlage 2)
3.5.2.3 Verwaltungskosten (Nr. 0.8.2.2 der Anlage 2)
3.5.2.4 Instandhaltungskosten (Nr. 0.8.2.3 der Anlage 2)
3.5.2.5 Mietausfallwagnis (Nr. 0.8.2.4 der Anlage 2)
3.5.3 Reinertrag (Nr. 1.3.3 der Anlage 2)
3.5.4 Liegenschaftszinssatz (Nr. 1.3.0.2 der Anlage 2)
3.5.5 Bodenwert und Bodenwertverzinsungsbetrag (Nr. 1.3.4 der Anlage 2)
3.5.6 Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer (Nr. 1.0.2.2 der Anlage 2)
3.5.6.1 Gesamtnutzungsdauer (Nr. 1.0.2.2 der Anlage 2)
3.5.6.2 Restnutzungsdauer (Nr. 1.0.2.2 der Anlage 2)
3.5.7 Vervielfältiger (Nr. 1.3.6 der Anlage 2)
3.5.8 Zu- und Abschläge (Nr. 1.3.8 der Anlage 2)
3.6 Sachwert (Nr. 1.4 der Anlage 2)
3.6.1 Wert der baulichen Anlagen am Wertermittlungsstichtag
3.6.1.1 Wert der Gebäude (Nr. 1.4.1 der Anlage 2)
3.6.1.1.1 Normalherstellungskosten 2000 - NHK 2000 (Nr. 1.4.1.1 der Anlage 2)
3.6.1.1.2 Korrekturfaktoren (Nr. 1.4.1.3 der Anlage 2)
3.6.1.1.3 Berechnung der Brutto-Grundfläche (Nr. 1.4.1.5 der Anlage 2)
3.6.1.1.4 Baunebenkosten (Nr. 1.4.1.6 der Anlage 2)
3.6.1.1.5 Baupreisindex (Nr. 1.4.1.7 der Anlage 2)
3.6.1.1.6 Gesamt- und Restnutzungsdauer (Nr. 1.4.1.9 der Anlage 2)
3.6.1.1.7 Wertminderung wegen Alters (Nr. 1.4.1.9 der Anlage 2)
3.6.1.1.8 Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden (Nr. 1.4.1.10 der Anlage 2)
3.6.1.1.9 Sonstige wertbeeinflussende Umstände (Nr. 1.4.1.11 der Anlage 2)
3.6.1.1.9.1 Wirtschaftliche Wertminderung (Nr. 1.4.1.12 der Anlage 2)
3.6.1.1.9.2 Erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der nach § 5 Abs. 1 WertV maßgeblichen Nutzung (Nr. 1.4.1.13 der Anlage 2)
3.6.1.2 Wert der baulichen Außenanlagen (Nr. 1.4.2.1 der Anlage 2)
3.6.1.3 Wert der besonderen Betriebseinrichtungen (Nr. 1.4.2.2 der Anlage 2)
3.6.2 Wert der sonstigen Anlagen (Nr. 1.4.2.4 der Anlage 2)
3.7 Verkehrswert - Marktwert (Nr. 1.5 der Anlage 2)
3.8 Werterhöhende Investitionen Dritter
Zweiter Teil
Zusätzliche Richtlinien für Teilbereiche
4 Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen
4.1 Vorbemerkung
4.2 Grundsätze der Wertermittlung
4.3 Erbbaurecht und Erbbaugrundstück
4.3.1 Grundsätze
4.3.2 Wert des Erbbaurechts (Anlagen 12, 14)
4.3.2.1 Vergleichswertverfahren (Beispielrechnung Nr. 1)
4.3.2.2 Finanzmathematische Methode
4.3.2.2.1 Bodenwertanteil des Erbbaurechts (Beispielrechnung Nr. 2)
4.3.2.2.2 Gebäudewertanteil des Erbbaurechts (Beispielrechnungen Nrn. 3, 6, 7)
4.3.3 Wert des Erbbaugrundstücks (Anlagen 13, 15)
4.3.3.1 Vergleichswertverfahren (Beispielrechnung Nr. 4)
4.3.3.2 Finanzmathematische Methode
4.3.3.2.1 Bodenwertanteil des Erbbaugrundstücks (Beispielrechnung Nr. 5)
4.3.3.2.2 Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks (Beispielrechnungen Nr. 8, 9)
4.4 Wohnungsrecht, Nießbrauch (Anlagen 16, 17, 18, 19)
4.4.1 Grundsätze
4.4.2 Wert des Wohnungsrechts bzw. des Nießbrauchs (Beispielrechnungen Nr. 10, 11, 14, 15)
4.4.2.1 Wirtschaftlicher Vorteil für den Berechtigten
4.4.2.2 Sonstige wertbeeinflussende Umstände
4.4.2.3 Leibrentenberechnung
4.4.3 Wert des mit Wohnungsrecht bzw. Nießbrauch belasteten Grundstücks (Beispielrechnungen Nr. 12, 13, 16, 17)
4.4.3.1 Wertminderung durch das Recht
4.4.3.2 Sonstige wertbeeinflussende Umstände
4.4.3.3 Leibrentenberechnung
4.5 Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten
4.5.1 Grundsätze
4.5.2 Wegerecht (Anlage 20)
4.5.2.1 Wegerechtsrente
4.5.2.2 Wert des begünstigten Grundstücks (Beispielrechnung Nr. 18)
4.5.2.3 Wert des belasteten Grundstücks (Beispielrechnung Nr. 19)
4.5.3 Leitungsrecht (Anlage 21; Beispielrechnungen Nr. 20, 21)
4.6 Überbau (Anlage 22)
4.6.1 Grundsätze
4.6.2 Überbaurente (Beispielrechnung Nr. 22)
4.6.3 Wert des begünstigten Grundstücks (Beispielrechnung Nr. 23)
4.6.4 Wert des belasteten (überbauten) Grundstücks (Beispielrechnung Nr. 24)
5 Zum Bodenwert in besonderen Fällen
5.1 Gemeinbedarfsflächen
5.1.1 Bleibende Gemeinbedarfsflächen
5.1.1.1 Bewertungsgrundsätze
5.1.1.2 Ersatzbeschaffung
5.1.1.3 Unentgeltliche Übertragung und Anerkennungsbetrag
5.1.2 Abgehende Gemeinbedarfsflächen
5.1.3 Künftige Gemeinbedarfsflächen
5.2 Teilflächen
5.3 Wasserflächen
5.3.1 Definition
5.3.2 Begrenzungslinien
5.3.3 Rechtlich zulässige Nutzungsmöglichkeit
5.3.4 Ermittlung des Verkehrswerts aus benachbarten Landflächen
5.3.5 Ermittlung des Verkehrswerts aus Vergleichspreisen
5.3.6 Ermittlung des Verkehrswerks aus dem Ertrag
5.3.7 Wert vorhandener Anlagen
5.3.8 Zu- und Abschläge
5.3.9 Bewertung von Rechten und Belastungen
6 Grundsätze der Enteignungsentschädigung
Anlage 1 Wertermittlung unbebauter Grundstücke (Bodenwert)
Anlage 2 Wertermittlung bebauter Grundstücke
Anlage 2a Einlageblatt Baubeschreibung
Anlage 2b Zusammenstellung der Wertermittlungsergebnisse
Anlage 2c Auszug aus den Richtlinien für die Durchführung von Bauaufgaben des Bundes RBBau - Baufachliches Gutachten über das Baugrundstück
1.1 Lage
1.1.1 Allgemein
1.1.2 Insbesondere
1.2 Grundbuchliche Eintragungen
1.3 Baugrundverhältnisse
1.4 Öffentlichrechtliche Bestimmungen
1.5 Erschließung
1.6 Vorhandene bauliche Anlagen
1.7 Gesamtbeurteilung
1.8 Wertermittlung
Anlage 3 Bewirtschaftungskosten
I Verwaltungskosten zu Nr. 3.5.2.3 WertR nach § 26 Abs. 2 und 3 sowie § 41 Abs. 2 II BV
II Instandhaltungskosten zu Nr. 3.5.2.4 WertR: nach § 28 Abs. 2 bis 5 II BV
III Mietausfallwagnis zu Nr. 3.5.2.5 WertR u. a. nach § 29 II BV
Anlage 4 Durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung (ohne Modernisierung)
Anlage 5 Vervielfältigertabelle (Anlage zu § 16 Abs. 3 WertV)
Anlage 6 Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) nach der DIN 277/2005
1 Begriffe Brutto-Grundfläche (BGF)
2 Berechnungsgrundlagen
3 Berechnung von Grundflächen Brutto-Grundfläche
4 Erläuterungen
Anlage 7 Normalherstellungskosten 2000 - NHK 2000 - gemäß den Wertermittlungsrichtlinien des Bundes und dem Runderlass des Bundesministeriums für Verkehr-, Bau- und Wohnungswesen
Einfamilien-Wohnhäuser, freistehend
Typ 1.01 Keller-, Erdgeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss
Typ 1.02 Keller-, Erdgeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss
Typ 1.03 Keller-, Erdgeschoss, Flachdach
Typ 1.11 Keller-, Erd-, Obergeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss
Typ 1.12 Keller-, Erd-, Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss
Typ 1.13 Keller-, Erd-, Obergeschoss, Flachdach
Typ 1.21 Erdgeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert
Typ 1.22 Erdgeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert
Typ 1.23 Erdgeschoss, Flachdach, nicht unterkellert
Typ 1.31 Erd-, Obergeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert
Typ 1.32 Erd-, Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert
Typ 1.33 Erd-, Obergeschoss, Flachdach, nicht unterkellert
Einfamilien-Reihenhäuser
Typ 2.01 Keller-, Erdgeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss
Typ 2.02 Keller-, Erdgeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss
Typ 2.03 Keller-, Erdgeschoss, Flachdach
Typ 2.11 Keller-, Erd-, Obergeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss
Typ 2.12 Keller-, Erd-, Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss
Typ 2.13 Keller-, Erd-, Obergeschoss, Flachdach
Typ 2.21 Erdgeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert
Typ 2.22 Erdgeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert
Typ 2.23 Erdgeschoss, Flachdach, nicht unterkellert
Typ 2.31 Erd-, Obergeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert
Typ 2.32 Erd-, Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert
Typ 2.33 Erd-, Obergeschoss, Flachdach, nicht unterkellert
Mehrfamilien-Wohnhäuser
Typ 3.11 Keller-, Erd-, Obergeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss
Typ 3.12 Keller-, Erd-; Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss
Typ 3.13 Keller-, Erd-, Obergeschoss, Flachdach
Typ 3.21 Keller-, Erdgeschoss, 2 Obergeschosse, voll ausgebautes Dachgeschoss
Typ 3.22 Keller-, Erdgeschoss, 2 Obergeschosse, nicht ausgebautes Dachgeschoss
Typ 3.23 Keller-, Erdgeschoss, 2 Obergeschosse, Flachdach
Typ 3.32 Keller-, Erdgeschoss, 3 Obergeschosse, nicht ausgebautes Dachgeschoss
Typ 3.33 Keller-, Erdgeschoss, 3 Obergeschosse, Flachdach
Typ 3.42 Keller-, Erdgeschoss, 4-5 Obergeschosse, nicht ausgebautes Dachgeschoss
Typ 3.53 Keller-, Erdgeschoss, 5 Obergeschosse, Flachdach
Typ 3.73 Keller-, Erdgeschoss, 7-10 Obergeschosse, Flachdach
Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser mit im Mittel 1/3 Gewerbefläche und 2/3 Wohnfläche
Typ 4 3- bis 4-geschossig, unterkellert, Dach geneigt oder Flachdach
Verwaltungsgebäude
Typ 5.1 1- bis 2-geschossig, nicht unterkellert, Dach geneigt oder Flachdach
Typ 5.2 2- bis 5-geschossig, unterkellert, Dach geneigt oder Flachdach
Typ 5.3 6- und mehrgeschossig, unterkellert, Flachdach
Typ 6 Bankgebäude
Typ 7 Gerichtsgebäude
Typ 8 Gemeindezentren, Bürgerhäuser
Typ 9 Saalbauten, Veranstaltungszentren
Typ 10 Vereins- und Jugendheime, Tagesstätten
Typ 11 Kindergärten, Kindertagesstätten
Typ 12 Schulen
Typ 13 Berufsschulen
Typ 14 Hochschulen, Universitäten
Typ 15 Personal- und Schwesternwohnheime
Typ 16 Altenwohnheime
Typ 17 Allgemeine Krankenhäuser
Typ 18 Hotels
Typ 19 Tennishallen
Typ 20 Turn- und Sporthallen
Typ 21 Funktionsgebäude für Sportanlagen
Typ 22 Hallenbäder
Typ 23 Kur- und Heilbäder
Typ 24 Kirchen, Stadt- und Dorfkirche, Kapelle
Typ 25 Einkaufsmärkte
Typ 26 Kauf- und Warenhäuser
Typ 27 Ausstellungsgebäude
Typ 28.1 Parkhäuser mehrgeschossig, offene Ausführung ohne Lüftungsanlage
Typ 28.2 Parkhäuser mehrgeschossig, geschlossene Ausführung mit Lüftungsanlage
Typ 29 Tiefgarage
Industriegebäude, Werkstätten mit und ohne Büro- und Sozialtrakt
Typ 30.1 ohne Büro- und Sozialtrakt
Typ 30.2 mit Büro- und Sozialtrakt
Lagergebäude
Typ 31.1 Kaltlager
Typ 31.2 Warmlager
Typ 31.3 Warmlager mit Büro- und Sozialtrakt
Typ 32.1 Reithallen
Typ 32.2 Pferdeställe
Typ 33.1.1 Kälberställe
Typ 33.1.2 Rinderställe
Typ 33.1.3 Milchviehställe
Typ 33.1.4 Melkstand
Schweineställe
Typ 33.2.1 Ferkelaufzuchtställe
Typ 33.2.2 Mastschweinställe
Typ 33.2.3 Zuchtschweineställe
Typ 33.2.4 Abferkelställe
Geflügelställe
Typ 33.3.1 Mastgeflügel Bodenhaltung
Typ 33.3.2 Legehennen Bodenhaltung
Typ 33.3.3 Legehennen Volierenhaltung
Typ 33.3.4 Legehennen Käfighaltung
Typ 33.4.1 Landwirtschaftliche Mehrzweckhallen
Typ 33.4.2 Scheunen ohne Stallanteil
Anlage 8 Tabelle zur Berechnung der Wertminderung wegen Alters von Gebäuden
Anlage 9a Diskontierungsfaktor
Anlage 9b Abschreibungsdivisor
Anlage 10 Muster-Erbbaurechtsvertrag für Wohnzwecke
Anlage 11 Umrechungskoeffizienten für das Wertverhältnis von gleichartigen Grundstücken bei unterschiedlicher baulicher Nutzung (GFZ : GFZ)
Anlage 12 Verkehrswert des Erbbaurechts
Beispielrechnung Nr. 1: Vergleichswertverfahren nach Nr. 4.3.2.1
Beispielrechnung Nr. 2: Bodenwertanteil des Erbbaurechts nach Nr. 4.3.2.2.1
Beispielrechnung Nr. 3: Verkehrswert des Erbbaurechts nach Nr. 4.3.2.2.2
Anlage 13 Verkehrswert des Erbbaugrundstücks
Beispielrechnung Nr. 4: Vergleichswertverfahren nach Nr. 4.3.3.1
Beispielrechnung Nr. 5: Verkehrswert des Erbbaugrundstücks nach Nr. 4.3.3.2
Anlage 14 Gebäudewertanteil des Erbbaurechts
Beispielrechnung Nr. 6: Sachwertverfahren nach Nr. 4.3.2.2.2
Beispielrechnung Nr. 7: Ertragswertverfahren nach Nr. 4.3.2.2.2
Anlage 15 Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks
Beispielrechnung Nr. 8: Sachwertverfahren nach Nr. 4.3.3.2.2
Beispielrechnung Nr. 9: Ertragswertverfahren nach Nr. 4.3.3.2.2
Anlage 16 Wert eines unentgeltlichen Wohnungsrechts für den Berechtigten
Beispielrechnung Nr. 10: Wert des unentgeltlichen Wohnungsrechts an einem Einfamilienhaus nach Nr. 4.4.2
Beispielrechnung Nr. 11: Wert des unentgeltlichen Wohnungsrechts an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus nach Nr. 4.4.2
Anlage 17 Verkehrswert des mit einem unentgeltlichen Wohnungsrecht belasteten Grundstücks
Beispielrechnung Nr. 12: Verkehrswert des mit einem unentgeltlichen Wohnungsrecht belasteten Einfamilienhausgrundstücks nach Nr. 4.4.3
Beispielrechnung Nr. 13: Verkehrswert des mit einem unentgeltlichen Wohnungsrecht an einer Wohnung belasteten Mehrfamilienhausgrundstücks nach Nr. 4.4.3
Anlage 18 Wert eines unentgeltlichen Nießbrauchs für die Berechtigten
Beispielrechnung Nr. 14: Wert des unentgeltlichen Nießbrauchs an einem Einfamilienhaus nach Nr. 4.4.2
Beispielrechnung Nr. 15: Wert des unentgeltlichen Nießbrauchs an einem Mehrfamilienhaus nach Nr. 4.4.2
Anlage 19 Verkehrswert des mit einem unentgeltlichen Nießbrauch belasteten Grundstücks
Beispielrechnung Nr. 16: Verkehrswert des mit einem unentgeltlichen Nießbrauch belasteten Einfamilienhausgrundstücks nach Nr. 4.4.3
Beispielrechnung Nr. 17: Verkehrswert des mit einem unentgeltlichen Nießbrauch belasteten Mehrfamilienhausgrundstücks nach Nr. 4.4.3
Anlage 20 Zeitlich unbefristetes Wegerecht Bodenwert des begünstigten bzw. des belasteten Grundstücks
Beispielrechnung Nr. 18: Bodenwert des begünstigten Grundstücks nach Nr. 4.5.1.2
Beispielrechnung Nr. 19: Bodenwert des belasteten Grundstücks nach Nr. 4.5.1.3
Anlage 21 Bodenwertermittlung eines mit einem Leitungsrecht belasteten Grundstücks
Beispielrechnung Nr. 20: Bodenwert des belasteten Grundstücks nach Nr. 4.5.2