umwelt-online: Wertermittlungsrichtlinie 2006 (1)

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WertR 2006 - Wertermittlungsrichtlinien
Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken

Vom 1. März 2006
(BAnz. 2006 Nr. 108a; 05.9.2012 eBanz 18.10.2012)

(1.5.5 Absatz 4, 3.1.3, 3.6 bis 3.6.2 sowie die Anlagen 4, 6, 7 und 8 aufgehoben/ersetzt durch SachwertRL)
(Kapitel 2.3 und Nummer 1.5.5 Absatz 2, die Nummern 3.1.1, 3.1.4.2, 3.4 sowie die Anlage 11 aufgehoben/ersetzt durch VW-RL)

Erster Teil
Allgemeine Richtlinien

1 Vorbemerkung

Diese Richtlinien treten an die Stelle der Richtlinien vom 19. Juli 2002 (BAnz. Nr. 238a vom 20. Dezember 2002) des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen. Sie enthalten in Ergänzung der Wertermittlungsverordnung ( WertV) vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081), Hinweise für die Ermittlung des Verkehrswerts von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken. Ihre Anwendung soll eine objektive Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen und Verfahren sicherstellen.

Die Richtlinien sind verbindlich, soweit ihre Anwendung angeordnet wird.

Bei land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken sind ergänzende bzw. abweichende Bestimmungen zu beachten, z.B. Waldermittlungsrichtlinien (WaldR 2000) vom 12. Juli 2000 (BAnz. Nr. 168 vom 6. September 2000) und die Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft - LandR 78 - vom 28. Juli 1978 (BAnz. Nr. 181a vom 26. September 1978).

1.1 Gesetzliche Regelungen und andere Vorschriften

Als Grundlage für die Wertermittlung von Grundstücken sind insbesondere folgende Gesetze und Vorschriften in ihrer jeweils geltenden Fassung von besonderer Bedeutung:

• Bundeshaushaltsordnung (BHO)
• Baugesetzbuch ( BauGB)
• Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)
• Baunutzungsverordnung ( BauNVO)
• Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV)
• Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche ( WOFlV)
• Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)
• Bundeskleingartengesetz (BKleingG)
• Bundes-Bodenschutzgesetz ( BBodSchG)

In den neuen Bundesländern sind darüber hinaus die besonderen vermögensrechtlichen Gesetze und Verordnungen zu beachten, insbesondere:

• Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG)
• Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG)
• Grundstücksrechtsbereinigungsgesetz (GrundRBerG)
• Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV)
• Verkehrsflächenbereinigungsgesetz (VerkFlBerG)

Weiterhin sind insbesondere folgende Normen zu beachten:

• DIN 276 Kosten von Hochbauten
• DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau

1.2 Gutachtenerstellung und Verwendung der Anlagen 1 und 2

Die Anlagen 1 und 2 dieser Richtlinien können insbesondere bei einfachen Fällen der Wertermittlung und bei Massenbewertungen Anwendung finden.

Die nachstehenden Ausführungen folgen der Systematik dieser Anlagen.

Für die Gutachtenerstellung ist grundsätzlich eine Ortsbesichtigung vorzunehmen. Die Ergebnisse der Wertermittlung sind zusammenfassend darzustellen.

1.3 Definition des Verkehrswerts (Marktwerts)

Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) von Grundstücken durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag), im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

1.4 Gegenstand der Wertermittlung

Nach § 2 WertV können Gegenstand der Wertermittlung das Grundstück oder ein Grundstücksteil einschließlich seiner Bestandteile, wie Gebäude, Außenanlagen und sonstige Anlagen sowie das Zubehör sein. Gegenstand der Wertermittlung können auch besondere Betriebseinrichtungen sein.

Bestandteile eines Grundstücks sind insbesondere Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, seien sie privatrechtlicher Art, wie Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlicher Art, wie Baulasten.

Auch Belastungen und ihr wertmindernder Einfluss können Gegenstand der Wertermittlung sein.

Einzelne Bestandteile von Grundstücken können auch selbstständig Gegenstand der Wertermittlung sein.

1.5 Grundlagen der Wertermittlung

1.5.1 Stichtag für die allgemeinen Wertverhältnisse und den maßgeblichen Grundstückszustand (Nr. 0.4 der Anlage 1 bzw. Nr. 0.7 der Anlage 2)

Nach § 3 WertV sind zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks

• die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt zu Grunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag) und
• der maßgebliche, der Wertermittlung zu Grunde liegende Zustand des Grundstücks festzustellen und zu beschreiben.