umwelt-online: Wertermittlungsrichtlinie 2006 (13)

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Vorbemerkungen

Dieses Muster eines Erbbaurechtsvertrags für Wohnzwecke hat eine Arbeitsgruppe unter Federführung des Deutschen Städtetags und des KSD Katholischer Siedlungsdienst erarbeitet.

Das Vertragsmuster soll dem Praktiker Orientierung über wesentliche inhaltliche Elemente eines Erbbaurechtsvertrags geben. Das Muster beschränkt sich dabei auf Erbbaurechte zum Zwecke des Wohnungsbaus, wobei als Regelfall der Neubau eines Gebäudes unterstellt ist. Bei bestehenden Bauwerken sind umfangreiche Änderungen und Anpassungen erforderlich.

Die Autoren des Mustervertrags wollen auf diesem Wege dazu beitragen, das Erbbaurecht in seiner praktischen Anwendung zu fördern, um es künftig vermehrt als ein Mittel zur Bereitstellung von Bauland einzusetzen.

Das Muster sollte nicht schematisch eingesetzt werden, es ist auf den jeweiligen Erbbaurechtsausgeber abzustellen.

Auf Besonderheiten bestimmter Gruppen von Erbbaurechtsausgebern wie Städte, gemeinnützige Stiftungen oder kirchliche Grundstückseigentümer konnte aufgrund der allgemeinen Verwendbarkeit des Musters nicht im Einzelnen eingegangen werden.

Erbbaurechtsvertrag

I.
Grundlagen, gesetzlicherInhalt

§ 1 Bestellung des Erbbaurechts

1. Im Grundbuch für ... Band ... Blatt ... ist ... als Eigentümer des Grundstücks der Gemarkung ... eingetragen: Flurstück Nr. ... zu ... m².

Das Grundstück ist in Abteilung II und III des Grundbuchs nicht belastet.

2. Der/die ...

- nachstehend "Grundstückseigentümer" genannt -

bestellt/en hiermit dem/den ...

- nachstehend "Erbbauberechtigter/e" genannt -

(ggf. als Mitberechtigte zu ... Anteilen)

an dem vorstehend bezeichneten Grundstück ein

Erbbaurecht.

Dies ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks Bauwerke nach Maßgabe dieses Vertrags zu haben. Art und Umfang der Baubefugnis ergeben sich aus § 3 des Vertrages.

3. Das Erbbaurecht erstreckt sich auch auf den für die Bauwerke nicht erforderlichen Teil des Grundstücks, wobei diese wirtschaftlich die Hauptsache bleiben müssen.

4. Das Erbbaurecht beginnt mit dem Tage seiner Eintragung im Grundbuch und endet mit Ablauf des ¹

31. Dezember ...
---- einunddreißigsten Dezember ... ----

II.
Vertraglicher - dinglicher - Inhalt des Erbbaurechts

§ 2 Errichtung und Nutzung von Bauwerken

1. Der Erbbauberechtigte ist berechtigt und verpflichtet, auf dem Erbbaugrundstück auf seine Kosten ein Wohngebäude mit Wohneinheiten, Garagen und dazugehörigen Nebenanlagen zu errichten und zu haben ².
2. Dem Grundstückseigentümer ist ein vollständiger Satz der zur Ausführung kommenden Pläne zu übergeben.
3. Die Bauwerke dürfen nur mit schriftlicher Zustimmung des Grundstückseigentümers ganz oder teilweise abgebrochen oder wesentlich verändert werden. Weitere Wohneinheiten oder eine Änderung der Grundnutzungsart Wohnen sind nur im Wege der Vertragsänderung möglich.

§ 3 Bauverpflichtung

Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, die vorgesehenen Bauwerke innerhalb von Jahren nach Abschluss dieses Vertrags bezugsfertig zu errichten. Die Bauwerke sind unter Verwendung guter und dauerhafter Baustoffe und unter Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Baukunst und der Bauvorschriften zu erstellen ³.

§ 4 Unterhaltungsverpflichtung

Der Erbbauberechtigte hat die Bauwerke nebst Zubehör sowie das gesamte Erbbaugrundstück im ordnungsmäßigen und zweckentsprechenden Zustand zu erhalten und die hierzu erforderlichen Instandsetzungen und Erneuerungen unverzüglich vorzunehmen.

§ 5 Versicherungsverpflichtung

1. Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, die auf dem Erbbaugrundstück befindlichen Bauwerke zum frühestmöglichen Zeitpunkt gegen Brand-, Sturm- und Leitungswasserschäden in der Form einer gleitenden Neuwertversicherung auf eigene Kosten zu versichern. Eine Gewässerschadenversicherung ist abzuschließen, soweit entsprechende Gefahren bestehen, z.B. bei Heizöllagerung. Die Versicherungen sind während der ganzen Laufzeit des Erbbaurechts aufrechtzuerhalten. Dem Grundstückseigentümer ist auf Verlangen das Bestehen der Versicherungen nachzuweisen.
2. Kommt der Erbbauberechtigte trotz schriftlicher Mahnung dieser Verpflichtung binnen angemessener Frist nicht oder nur ungenügend nach, so ist der Grundstückseigentümer berechtigt, auf Kosten des Erbbauberechtigten für die Versicherung selbst zu sorgen.
3. Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, bei Eintritt des Versicherungsfalls die Bauwerke in dem vorherigen Umfang wieder aufzubauen. Dabei sind die Versicherungs- oder sonstigen Entschädigungsleistungen in vollem Umfang zur Wiederherstellung zu verwenden. Bei Zerstörungen, die nicht durch eine Versicherung abgedeckt sind, ist der Erbbauberechtigte zum Wiederaufbau nur verpflichtet, wenn er die Nicht- oder Unterversicherung zu vertreten hat.
4. Der Erbbauberechtigte trägt die Verkehrssicherungspflicht für seine Bauwerke und das Erbbaugrundstück allein. Er haftet dem Grundstückseigentümer gegenüber für alle bei der Ausübung des Erbbaurechts und der mit diesem verbundenen Rechte entstehenden Schäden, vor allem hat er ihn aus jeder Verkehrssicherungspflicht freizustellen ⁴.
5. Zur Abdeckung der Haftung hat der Erbbauberechtigte eine Haftpflichtversicherung mit ausreichender Deckungssumme abzuschließen und auf Dauer des Erbbaurechts aufrechtzuerhalten. Kommt der Erbbauberechtigte der Versicherungspflicht nicht nach, so kann der Grundstückseigentümer auf Kosten des Erbbauberechtigten für die notwendige Versicherung sorgen.

§ 6 Lasten und Abgaben