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10.4 Satzungen nach § 34 Abs. 4 BauGB

§ 34 Abs. 4 Satz 1 bestimmt die drei zulässigen Satzungstypen.

Nr. 1 Klarstellungssatzung (unverändert):

Die Gemeinde kann durch eine Klarstellungssatzung die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen. Dieser Festlegung kommt nur deklaratorische Bedeutung zu.

Nr. 2 Entwicklungssatzung (unverändert):

Die Regelung der Nr. 2 gestattet, bebaute Bereiche im Außenbereich konstitutiv als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festzulegen. Ein Mindestmaß an prägender Wirkung der vorhandenen Bebauung muß allerdings in der Weise gegeben sein, daß neue Vorhaben an Hand des § 34 Abs. 1 und 2 auf ihre planungsrechtliche Zulässigkeit geprüft werden können. Weitere Voraussetzung für eine Satzung nach Nr. 2 ist, daß die durch die Entwicklungssatzung erfaßten Flächen im Flächennutzungsplan als Bauflächen dargestellt sind.

Nr. 3 Ergänzungssatzung:

Die bisher nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 (alt) nur in Verbindung mit einer Klarstellungs- bzw. Entwicklungssatzung zulässige "Abrundungssatzung" und die Erweiterung dieser "Abrundungssatzung" für Wohnbauvorhaben ( § 4 Abs. 2a des BauGB-MaßnG) werden nunmehr zusammengefaßt als "eigenständige" Ergänzungssatzung unter Nr. 3 geregelt. Die bisher in § 4 Abs. 2a BauGB-MaßnG enthaltene Einschränkung, daß die Satzung nur Wohnbauvorhaben zugute kam, ist entfallen.

Die Ergänzungssatzung ermöglicht die Einbeziehung einzelner Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Nur solche Flächen können einbezogen werden, die durch die angrenzende Bebauung geprägt sind. Diese angrenzende Bebauung muß also für die einzubeziehenden Flächen einen städtebaulichen Rahmen bilden. Das bloße Angrenzen eines Grundstücks reicht nicht, um eine Einbeziehung zu begründen.

Absatz 4 Satz 2 stellt klar, daß die drei Satzungen nach Absatz 4 Nr. 1 bis 3 miteinander verbunden werden können, jedoch keine Verpflichtung besteht, die Satzung nach § 34 Abs. 4 Nr. 3 mit einer Satzung nach § 34 Abs. 4 Nr. 1 oder 2 verbinden zu müssen.

Absatz 4 Satz 3 verlangt - wie das bisher geltende Recht -, daß die Satzungen mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sein müssen und eröffnet - ebenfalls wie bisher - die. Möglichkeit von Festsetzungen nach § 9 Abs. 1, 2 und 4.

Absatz 4 Satz 4 bleibt unverändert.

Absatz 4 Satz 5 bestimmt, daß für die Ergänzungssatzung nach Abs. 4 Nr. 3 die Eingriffsregelung des § 1a und die Vorschriften des § 9 Abs. 1a über die neuen Möglichkeiten der Festsetzung von Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich oder zur Minderung der aufgrund der Bauleitplanung zusätzlich zu erwartenden Beeinträchtigungen der Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts oder des Landschaftsbildes und deren Zuordnungsmöglichkeit entsprechend anzuwenden sind.

Hieraus ergibt sich für den Geltungsbereich einer Ergänzungssatzung - z.B. durch Kombination mit einer Satzung nach Nr. 1 -, daß Vorhaben, die bereits vor Aufstellung der Satzung planungsrechtlich nach § 34 zu beurteilen waren, keine Eingriffe darstellen, auch wenn sie in den räumlichen Geltungsbereich der Satzung aufgenommen sind. Vorhaben auf Grundstücken, die vor Erlaß der Satzung dem Außenbereich zuzuordnen waren, sind hinsichtlich der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung wie Vorhaben nach § 30 zu behandeln, obwohl sich die planungsrechtliche Zulässigkeit dieser Vorhaben nach § 34 richtet. Hinsichtlich der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung sind ausschließlich die Festsetzungen der Ergänzungssatzung zu beachten (z.B. für Ausgleichsmaßnahmen und deren Zuordnung). Ansonsten ist die naturschutzrechliche Eingriffsregelung nicht anzuwenden.

Satz 5 sieht durch den Hinweis auf § 9 Abs. 8 ausdrücklich vor, daß die Satzung nach Nr. 3 begründet werden muß.

Für Satzungen nach Abs. 4 Nr. 2 und 3 gilt § 214 Abs. 1 Nr. 1 mit der Folge der Unbeachtlichkeit von Mängeln nach § 215 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2; § 215a ist ebenfalls anwendbar.

10.5 Zulässigkeit im Außenbereich ( § 35 BauGB)

10.5.1 Privilegierte und sonstige Vorhaben

§ 35 verfolgt weiterhin das Ziel, den Außenbereich auch künftig im Interesse einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und insbesondere auch aus Gründen des Umweltschutzes von einer nicht funktionsgerechten Nutzung freizuhalten.

Für die ausdrückliche Privilegierung der "nachgezogenen Altenteilerhäuser" und der Landarbeiterstellen (bisherige Nrn. 2 und 3) besteht kein Bedarf. Die planungsrechtliche Zulässigkeit betriebsbezogener Wohnungen für landwirtschaftliche Arbeitskräfte richtet sich weiterhin nach Abs. 1 Nr. 1, genauso wie die planungsrechtliche Zulässigkeit von echten Altenteilerhäusern.

Vorhaben, die einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dienen, sind nunmehr nach Nr. 2 auch privilegiert, wenn sie mehr als einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnehmen. Um eine ungewollte Massierung solcher Betriebe zu verhindern, kann die Gemeinde von der Möglichkeit des § 35 Abs. 3 Gebrauch machen und in ihrem Flächennutzungsplan Konzentrationsflächen für solche Betriebe an anderer Stelle des Gemeindegebietes darstellen (Planvorbehalt).

Ob ein nach Absatz 1 Nr. 1 oder Nr. 2 privilegierter Betrieb haupt- oder nebenberuflich bewirtschaftet wird, ist nicht ausschlaggebend, es kommt auf den Umfang der landwirtschaftlichen Betätigung, die Verkehrsüblichkeit der Betriebsform, die Ernsthaftigkeit des Vorhabens und die Sicherung seiner Beständigkeit an. Wird ein Gewinn bisher und in absehbarer Zeit noch nicht erzielt, können andere Umstände die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Betriebsführung indizieren (vgl. BVerwG, Urt. v. 11.4.1986, BauR 1986, 419): die Größe der landwirtschaftlichen Nutzfläche, die Betriebsform und Organisation, das aufgewendete Kapital, der Bestand an Tieren und Maschinen oder die Beschäftigung von Arbeitnehmern. Freizeitbeschäftigung oder Liebhaberei erfüllen die Voraussetzung der Nachhaltigkeit nicht.

Bei dem in Abs. 2 aufgenommenen Tatbestandsmerkmal der gesicherten Erschließung handelt es sich lediglich um eine Klarstellung.

Die Numerierung der öffentlichen Belange in Absatz 3 dient lediglich redaktionellen Zwecken. Nach Nummer 2 sind in Anlehnung an § 1a Abs. 2 Nr. 1 die Darstellungen von Landschafts- und sonstigen Fachplänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- oder Immissionsschutzrechts, ausdrücklich als öffentlicher Belang erwähnt. Pläne in diesem Sinne setzen voraus, daß sie auf gesetzlicher Grundlage und von der dafür zuständigen Stelle im vorgeschriebenen Verfahren aufgestellt sind. Es ist jedoch nicht erforderlich, daß diese Pläne Rechtsnormcharakter haben. Die Beeinträchtigung von Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur und die Gefährdung der Wasserwirtschaft sind als öffentliche Belange nunmehr in Nummer 6 zusammengefaßt. Der Wortlaut des Absatz 3 Satz 2 ist an die Formulierung der Neufassung des Raumordnungsgesetzes angepaßt. Der Planvorbehalt nach Absatz 3 Satz 2 als öffentlicher Belang erstreckt sich mit Ausnahme der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe auf alle privilegierten Vorhaben.

10.5.2 Begünstigte Vorhaben ( § 35 Abs. 4 BauGB)

Für alle Vorhaben nach Absatz 4 gilt nunmehr, daß sie im übrigen - d.h. abgesehen von den in Absatz 4 Satz 1 genannten öffentlichen Belangen - außenbereichsverträglich sein müssen, sie also die übrigen öffentlichen Belange des Absatzes 3 nicht beeinträchtigen dürfen.

Nummer 1 trägt weiterhin dem Strukturwandel in der Landwirtschaft Rechnung und soll insbesondere Nutzungsänderungen nicht mehr landwirtschaftlich genutzter Gebäude erleichtern. Die bisherigen Regelungen des § 4 Abs. 3 BauGB-MaßnG sind in modifizierter Form - ohne Beschränkung auf Wohnungsbauvorhaben - in Nr. 1 integriert worden:

Gemäß Abs. 4 Nr. 1 Buchst a) ist nur eine zweckmäßige Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz begünstigt. Erhaltenswert in diesem Sinne bedeutet, daß das Gebäude noch einen wirtschaftlichen Wert darstellen muß. Soweit Gebäude bereits weitgehend verfallen sind, ist eine Nutzungsänderung nach Nr. 1 nicht begünstigt zulässig. Zweckmäßig wird eine Verwendung dann sein, wenn das Gebäude objektiv und langfristig in seiner Gestalt den Ansprüchen der beabsichtigten Nutzung genügt und in der vorgefundenen Ausstattung der beabsichtigten Nutzung entgegenkommt. Es darf sich also nicht um eine Nutzungsänderung handeln, bei der lediglich die "Hülle" des Gebäudes benutzt wird, um einen Neubau zu kaschieren und es darf sich nicht schon bei der Prüfung des Antrags abzeichnen, daß die vorhandene Bausubstanz den Anforderungen der neuen Nutzung in quantitativer Hinsicht nicht gerecht werden kann.

• Nach Nummer 1 Buchst. b) ist nicht mehr Voraussetzung, daß mit der Nutzungsänderung keine wesentliche Änderung der baulichen Anlage verbunden sein darf. Jedoch muß die äußere Gestalt im wesentlichen gewahrt bleiben.
• Nach Nummer 1 Buchst. c) darf die Aufgabe der bisherigen Nutzung nicht länger als sieben Jahre zurückliegen.
• Nach Nummer 1 Buchst. d) muß das Gebäude, dessen Nutzung geändert werden soll, vor dem 27. August 1996 (Datum der Veröffentlichung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung) zulässigerweise errichtet sein.
• Nach Nummer 1 Buchst. e) ist eine erleichterte Umnutzung von Gebäuden außerhalb der Hofstelle nicht mehr möglich. Die räumlich -funktionale Zuordnung ist dadurch gekennzeichnet, daß die Gebäude in unmittelbarer Nähe zur Hofstelle liegen oder selbst Bestandteil der Hofstelle sind, und selbst dem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb bis zur Nutzungsaufgabe gedient haben. Bei Gebäuden, die von der Hofstelle entfernt liegen, z.B. Feldscheunen, oder bei Gebäuden eines Betriebes, deren Nutzung nicht land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dient, wird es in der Regel am Merkmal der räumlich-funktionalen Zuordnung fehlen, und zwar unabhängig davon, ob für diese Nutzungsänderung eine bauaufsichtliche Genehmigung erteilt worden ist.
• Nach Nummer 1 Buchst. f) sind bei einer Änderung der Nutzung zu Wohnzwecken neben den bisher nach Absatz 1 Nr. 1 zulässigen Wohnungen höchstens drei zusätzliche Wohnungen je Hofstelle zulässig. Die gegenüber § 4 Abs. 3 BauGB-MaßnG geänderte Fassung der Begünstigungsvorschrift stellt klar, daß bei den zulässigerweise durch Umnutzung zu errichtenden Wohnungen auf der Hofstelle privilegiert errichtete Wohnungen nicht mitzuzählen sind, auch wenn zum Zeitpunkt der Nutzungsänderung diese Wohnungen nicht mehr privilegiert genutzt werden, weil die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung innerhalb der Siebenjahresfrist aufgegeben worden ist.

Die Verpflichtung gemäß Nummer 1 Buchst. g), keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, ist nach Absatz 5 Satz 2 durch Baulast ( § 83 BauO NW) sicherzustellen. Die Verpflichtung gilt nicht für Fälle einer Neubebauung, wenn die Neubebauung im Interesse der Entwicklung des land- bzw. forstwirtschaftlichen Betriebs erforderlich wird. Bestehen Zweifel, ob das betreffende oder ein ähnliches Gebäude für den Betrieb erforderlich bleibt oder erforderlich wird, ist vor der Genehmigung einer Nutzungsänderung eine gutachterliche Stellungnahme der zuständigen Fachbehörde zu dieser Frage einzuholen. Diese Stellungnahme sollte insbesondere darüber Aufschluß geben, ob eine vernünftige Betriebsführung auch ohne das Gebäude möglich ist.

Mit der Regelung in Abs. 4 Nummer 2 wird die bisherige Regelung des § 4 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB-MaßnG inhaltlich unverändert übernommen.

In Nummer 5 werden verschiedene Zulässigkeitsvoraussetzungen nach § 4 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB-MaßnG und der bisherigen Fassung des § 35 Abs. 4 Satz 3 zusammengefaßt.

10.5.3 Schonung des Außenbereiches ( § 35 Abs. a BauGB)

Mit der Neufassung des Absatzes 5 Satz 1 wird stärker als bisher verdeutlicht, daß im Rahmen der Zulassung von Vorhaben im Außenbereich auf den Schutz des Außenbereichs geachtet werden muß und insbesondere die überflüssige Bodenversiegelung vermieden wird.

Absatz 5 Satz 3 bestimmt, daß die Bauaufsichtsbehörden sicherstellen sollen, daß die bauliche oder sonstige Anlage nach Durchführung des Vorhabens nur in der vorgesehenen Art genutzt wird. z.B. durch verstärkte Kontrollen bzw. Prüfung, ob gegen die bauliche oder sonstige Anlage, die nicht wie vorgesehen genutzt wird, eingeschritten werden muß.

In aller Regel wird als Voraussetzung für die Erteilung der Genehmigung nach § 35 Abs. 5 Satz 3 die vorgesehene Nutzung nicht durch Baulast gesichert werden können, da durch Baulast nur öffentlich-rechtliche Verpflichtungen übernommen werden können, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Denkbar sind allerdings obligatorische Verträge, die jedoch nicht gegen den Rechtsnachfolger wirken, oder beschränkt persönliche Dienstbarkeiten nach § 1090 BGB (Rechtsträger einer Dienstbarkeit kann auch eine Körperschaft des öffentlichen Rechts sein).

10.5.4 Außenbereichssatzung ( § 35 Abs. 6 BauGB)

Absatz 6 entspricht den materiell-rechtlichen Vorschriften des § 4 Abs. 4 Satz 1 bis 4 BauGB-MaßnG. Hinsichtlich der verfahrensrechtlichen Vorschriften verweist Satz 5 auf die entsprechende Anwendung des § 13 Nr. 2 und 3 (vereinfachtes Verfahren). Die Satzung bedarf der Genehmigung durch die höhere Verwaltungsbehörde.

Im Genehmigungsverfahren für die Satzung sind § 6 Abs. 2 und Abs. 4 und § 10 Abs. 3 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung sind § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, §§ 215 und 215a anzuwenden. Im Geltungsbereich der Satzung ist die Anwendung von § 35 Abs. 4 auf sonstige Vorhaben nicht ausgeschlossen.

10.6 Beteiligung der Gemeinde ( § 36 BauGB)

Die Ergänzung in Absatz 1 Satz 3 soll gewährleisten, daß die Gemeinde von allen Vorhaben mit städtebaulicher Relevanz, die im räumlichen Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans ausgeführt werden sollen, rechtzeitig vor Ausführung Kenntnis erhält, um ggf. auf das Vorhaben planerisch reagieren zu können. Die nähere Ausgestaltung des Verfahrens bleibt landesrechtlichen Regelungen vorbehalten ( § 67 Abs. 1 Satz 1 BauO NW, vgl. Nr. 8.2).

Die Streichung der Planfeststellungsverfahren in § 36 Abs. 1 Satz 2 ist redaktionelle Folge der Änderungen in § 29 und § 38.

Absatz 2 Satz 3 - neu - sieht die Möglichkeit vor, ein rechtswidrig versagtes Einvernehmen der Gemeinde zu ersetzen; bundesrechtlich ist vorgesehen, daß die zuständige Behörde durch Landesrecht festgesetzt wird. Die Zuständigkeit in Nordrhein-Westfalen ergibt sich derzeit aus der Gemeindeordnung - GO NW -. Durch das kommunalaufsichtliche Verfahren nach den §§ 119 und 120 GO NW ist gewährleistet, daß rechtswidrige Entscheidungen der Gemeinde beanstandet, aufgehoben und ggf. ersetzt werden können.

10.7 Bauliche Maßnahmen aufgrund von Planfeststellungsverfahren ( § 38 BauGB)

Mit der Neufassung des § 38 soll eine verständlichere und straffere Regelung des Verhältnisses zwischen Bauleitplanung und Fachplanung getroffen werden.

Die Vorschriften des BauGB über die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben sind auf sämtliche Vorhaben mit überörtlicher Bedeutung nicht anzuwenden, die der Planfeststellung oder einem Verfahren unterliegen, das Rechtswirkungen wie die Planfeststellung erzeugt, wie z.B. die Plangenehmigung.

Die Konzentrationswirkung von Genehmigungen, wie z.B. die der immissionsschutzrechlichen Genehmigung nach § 13 BImSchG, oder von bergrechtlichen Erlaubnissen, Bewilligungen oder Zulassungen erzeugen keine Rechtswirkungen wie eine Planfeststellung. Ein Vorhaben kann insbesondere von überörtlicher Bedeutung sein, wenn sich Auswirkungen des Vorhabens auf das Gebiet von mindestens zwei Gemeinden ergeben oder es Bestandteil eines Vorhabens mit solchen Auswirkungen ist. Straßenrechtliche Planfeststellungen, z.B. für die Schaffung einer neuen Anschlußstelle an eine Bundesautobahn, werden in aller Regel von überörtlicher Bedeutung sein. Die überörtliche Bedeutung wird dagegen in der Regel zu verneinen sein, wenn z.B. ein der Planfeststellung unterworfenes Bodenabbauvorhaben zwar die Gemarkungen zweier Gemeinden unmittelbar betrifft, das Abbauvorhaben aber einen nur eng abgrenzbaren Bereich berührt und Flächen wegen der abzubauenden Rohstoffe und nicht wegen der überwirkenden (überörtlichen) Auswirkungen des Vorhabens einbezogen worden sind.

Für die Zulassung öffentlich zugänglicher Abfallentsorgungsanlagen nach BImSchG verbleibt es bei der Nichtanwendung der §§ 29 bis 37 BauGB.

Die in den von § 38 erfaßten Verfahren vorgeschriebene Berücksichtigung städtebaulicher Belange entspricht dem von der Rechtsprechung aus der kommunalen Planungshoheit nach Art. 28 Abs. 2 GG abgeleiteten Berücksichtigungsgebot. Städtebauliche Belange ergeben sich insbesondere aus § 1 Abs. 5 und sind einerseits aus der konkreten örtlichen Situation und andererseits aus den jeweiligen planerischen Vorstellungen der Gemeinde zu bestimmen. Daher ist die Gemeinde nach Satz 1 zu beteiligen. Die städtebaulichen Belange sind bei der Zulassungsentscheidung durch die zuständige Behörde nach Maßgabe der für die Entscheidung geltenden Vorschriften zu berücksichtigen (vgl. z.B. § 5 Abs. 1 Nr. 1 BImSchG).

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