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1 Anwendungsbereich und Zweck

Dieser Erlass regelt die Anforderungen an die Ermittlung sowie die Darstellung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten. Die Bodenrichtwerte sollen zur Transparenz auf dem Grundstücksmarkt beitragen. Sie dienen in besonderem Maße der Unterrichtung der Öffentlichkeit über die Situation am Grundstücksmarkt; darüber hinaus der Verkehrswertermittlung und der steuerlichen Bewertung (insbesondere der Bedarfsbewertung nach den §§ 138 ff. Bewertungsgesetz).

2 Definition

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens, für den im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück).

3 Grundlagen

3.1 Ausgangsmaterial für die Bodenrichtwertermittlung sind die Daten der Kaufpreissammlung. Unterstützend werden sonstige Unterlagen sowie örtliche Ermittlungen herangezogen.

Als sonstige Unterlagen für die Bodenrichtwertermittlung sind u.a. zu nutzen:

• Bauleitpläne,
• Daten über Art und Umfang der Erschließung,
• Abrechnung von Erschließungsbeiträgen und von anderen in Betracht kommenden Beiträgen und sonstigen Abgaben (s. Nr. 4.3),
• Daten über Bodenordnungs-, Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Planfeststellungen,
• Bodengütekarten, Ergebnisse der Bodenschätzung,
• Satzungen nach § 34 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) zur Abgrenzung von Innen- und Außenbereich.

3.2 Darüber hinaus sind auch die für die Wertermittlung erforderlichen Daten, vor allem Bodenpreisindexreihen und Umrechnungskoeffizienten, heranzuziehen.

4 Ermittlung der Bodenrichtwerte

4.1 Auswertung von Vergleichspreisen

4.1.1 Die Bodenrichtwerte sind grundsätzlich durch Preisvergleich in ausreichender Dichte und Differenzierung zu ermitteln.

4.1.2 Bei der Feststellung des Maßes der baulichen Nutzung des Vergleichsgrundstücks ist regelmäßig die zulässige Nutzung zu Grunde zu legen. Wird in der Umgebung vom Maß der zulässigen Nutzung regelmäßig nach oben abgewichen oder wird die zulässige Nutzung nicht voll ausgeschöpft, ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Grunde gelegt wird (§ 5 Abs. 1 Satz 2 WertV). Satz 1 und 2 gelten sinngemäß auch für die Art der Nutzung.

4.1.3 Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände sind mitzurechnen.

4.1.4 Liegen keine oder nicht genügend Vergleichspreise vor, so können solche aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden oder die Bodenrichtwerte aus vorangegangenen Ermittlungsperioden an die allgemeinen Wertverhältnisse der Bodenrichtwertermittlung angepasst werden. Geeignete Verfahren zur Bodenrichtwertermittlung sind auch die Heranziehung von Indexreihen zur Anpassung an die allgemeine Marktentwicklung und ein qualifizierter Lagevergleich sowie die Anwendung deduktiver Verfahren.

4.2 Bebaute Gebiete

Bei bebauten Grundstücken ist der Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (s. § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB).

4.3 Erschließungsbeiträge, Abgaben nach Kommunalabgabengesetz

Die Bodenrichtwerte für baureife Grundstücke sollen grundsätzlich die

• Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB,
• Abgaben für den erstmaligen Anschluss des Grundstücks an die öffentliche Entwässerungsanlage nach dem Kommunalabgabengesetz (Kanalanschlussbeitrag ohne Hausanschluss) und
• Kostenerstattungsbeträge gemäß § 135a BauGB (naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben; Aufwand für den Grunderwerb und für die erstmalige Herstellung)

enthalten. Der Einfluss der Beiträge und Abgaben auf den Bodenwert ist am Marktverhalten zu orientieren. In Ausnahmefällen können auf Grund örtlicher Gegebenheiten vorübergehend erschließungsbeitragspflichtige Bodenrichtwerte ermittelt werden.

4.4 Lagetypische und zonale Bodenrichtwerte für baureifes Land

4.4.1 Bodenrichtwerte können

1. für ein entsprechendes Gebiet ohne räumliche Begrenzung des Geltungsbereichs als lagetypische Bodenrichtwerte oder
2. für räumlich begrenzte Gebiete mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen als zonale Bodenrichtwerte

zusammen mit den wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks angegeben werden.

4.4.2 Als wesentliche wertbeeinflussende Merkmale für das Bodenrichtwertgrundstück sind mindestens anzugeben:

• der Entwicklungszustand,
• der beitragsrechtliche Zustand,
• die Art der baulichen Nutzung,
• ein Maß der baulichen Nutzung oder die Grundstücksfläche, -tiefe oder -breite.

4.4.3 Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten für städtebauliche Sanierungsgebiete und Entwicklungsbereiche ist darüber hinaus anzugeben, ob der Bodenrichtwert für

• den sanierungs- bzw. entwicklungsunbeeinflussten Zustand (Anfangswert) oder
• den Zustand unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung (Endwert)

ermittelt worden ist.

4.4.4