Für einen individuellen Ausdruck passen Sie bitte die Einstellungen in der Druckvorschau Ihres Browsers an. Regelwerk; Bau und Planung

1 Anwendungsbereich und Zweck

Dieser Erlass regelt die Anforderungen an die Ermittlung sowie die Darstellung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten. Die Bodenrichtwerte sollen zur Transparenz auf dem Grundstücksmarkt beitragen. Sie dienen in besonderem Maße der Unterrichtung der Öffentlichkeit über die Situation am Grundstücksmarkt; darüber hinaus der Verkehrswertermittlung und der steuerlichen Bewertung (insbesondere der Bedarfsbewertung nach den §§ 138 ff. Bewertungsgesetz).

2 Definition

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens, für den im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück).

3 Grundlagen

3.1 Ausgangsmaterial für die Bodenrichtwertermittlung sind die Daten der Kaufpreissammlung. Unterstützend werden sonstige Unterlagen sowie örtliche Ermittlungen herangezogen.

Als sonstige Unterlagen für die Bodenrichtwertermittlung sind u.a. zu nutzen:

• Bauleitpläne,
• Daten über Art und Umfang der Erschließung,
• Abrechnung von Erschließungsbeiträgen und von anderen in Betracht kommenden Beiträgen und sonstigen Abgaben (s. Nr. 4.3),
• Daten über Bodenordnungs-, Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Planfeststellungen,
• Bodengütekarten, Ergebnisse der Bodenschätzung,
• Satzungen nach § 34 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) zur Abgrenzung von Innen- und Außenbereich.

3.2 Darüber hinaus sind auch die für die Wertermittlung erforderlichen Daten, vor allem Bodenpreisindexreihen und Umrechnungskoeffizienten, heranzuziehen.

4 Ermittlung der Bodenrichtwerte

4.1 Auswertung von Vergleichspreisen

4.1.1 Die Bodenrichtwerte sind grundsätzlich durch Preisvergleich in ausreichender Dichte und Differenzierung zu ermitteln.

4.1.2 Bei der Feststellung des Maßes der baulichen Nutzung des Vergleichsgrundstücks ist regelmäßig die zulässige Nutzung zu Grunde zu legen. Wird in der Umgebung vom Maß der zulässigen Nutzung regelmäßig nach oben abgewichen oder wird die zulässige Nutzung nicht voll ausgeschöpft, ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Grunde gelegt wird (§ 5 Abs. 1 Satz 2 WertV). Satz 1 und 2 gelten sinngemäß auch für die Art der Nutzung.

4.1.3 Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände sind mitzurechnen.

4.1.4 Liegen keine oder nicht genügend Vergleichspreise vor, so können solche aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden oder die Bodenrichtwerte aus vorangegangenen Ermittlungsperioden an die allgemeinen Wertverhältnisse der Bodenrichtwertermittlung angepasst werden. Geeignete Verfahren zur Bodenrichtwertermittlung sind auch die Heranziehung von Indexreihen zur Anpassung an die allgemeine Marktentwicklung und ein qualifizierter Lagevergleich sowie die Anwendung deduktiver Verfahren.

4.2 Bebaute Gebiete

Bei bebauten Grundstücken ist der Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (s. § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB).

4.3 Erschließungsbeiträge, Abgaben nach Kommunalabgabengesetz

Die Bodenrichtwerte für baureife Grundstücke sollen grundsätzlich die

• Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB,
• Abgaben für den erstmaligen Anschluss des Grundstücks an die öffentliche Entwässerungsanlage nach dem Kommunalabgabengesetz (Kanalanschlussbeitrag ohne Hausanschluss) und
• Kostenerstattungsbeträge gemäß § 135a BauGB (naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben; Aufwand für den Grunderwerb und für die erstmalige Herstellung)

enthalten. Der Einfluss der Beiträge und Abgaben auf den Bodenwert ist am Marktverhalten zu orientieren. In Ausnahmefällen können auf Grund örtlicher Gegebenheiten vorübergehend erschließungsbeitragspflichtige Bodenrichtwerte ermittelt werden.

4.4 Lagetypische und zonale Bodenrichtwerte für baureifes Land

4.4.1 Bodenrichtwerte können

1. für ein entsprechendes Gebiet ohne räumliche Begrenzung des Geltungsbereichs als lagetypische Bodenrichtwerte oder
2. für räumlich begrenzte Gebiete mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen als zonale Bodenrichtwerte

zusammen mit den wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks angegeben werden.

4.4.2 Als wesentliche wertbeeinflussende Merkmale für das Bodenrichtwertgrundstück sind mindestens anzugeben:

• der Entwicklungszustand,
• der beitragsrechtliche Zustand,
• die Art der baulichen Nutzung,
• ein Maß der baulichen Nutzung oder die Grundstücksfläche, -tiefe oder -breite.

4.4.3 Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten für städtebauliche Sanierungsgebiete und Entwicklungsbereiche ist darüber hinaus anzugeben, ob der Bodenrichtwert für

• den sanierungs- bzw. entwicklungsunbeeinflussten Zustand (Anfangswert) oder
• den Zustand unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung (Endwert)

ermittelt worden ist.

4.4.4 Bei der Ermittlung der lagetypischen und zonalen Bodenrichtwerte sind Abweichungen, die nur im Rahmen einer Einzelbetrachtung ermittelt werden können, insbesondere

• individuelle privatrechtliche Vereinbarungen und Belastungen (z.B. Miet- und Pachtverträge, Grunddienstbarkeiten),
• individuelle öffentlich-rechtliche Merkmale (z.B. Baulasten, Denkmalschutz, Bindungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus),
• individuelle tatsächliche Belastungen (z.B. Altlasten, Mehrgründungskosten)

nicht zu berücksichtigen.

4.4.5 In kleineren Gemeinden ist mindestens ein für das gesamte Gemeindegebiet geltender Bodenrichtwert für baureifes Land zu ermitteln.

4.5 Abgrenzung Innen- und Außenbereich

4.5.1 Sofern entsprechende Satzungsunterlagen der Gemeinden für den Innen- und Außenbereich vorliegen, sind diese bei der Abgrenzung der Zonen zu berücksichtigen. Im Übrigen ist die Baugenehmigungsbehörde zur Abgrenzung des Innen- bzw. Außenbereichs zu befragen.

4.5.2 Werden durch die Baugenehmigungsbehörde keine Aussagen getroffen, können diese Gebiete in enger Anlehnung an die vorhandene Bebauung durch den Gutachterausschuss abgegrenzt werden. Diese Abgrenzungen des Innen- bzw. Außenbereichs sind unverbindlich.

4.6 Gebiete ohne bzw. mit geringem Grundstücksverkehr

Für die Bodenrichtwertermittlung in Gebieten ohne bzw. mit geringem Grundstücksverkehr, z.B. in engeren Innenstadtbereichen, sind insbesondere die allgemeine Marktentwicklung, der Lagevergleich, die Analyse von Marktfaktoren und unterschiedlichen Lageverhältnissen (z.B. Zielbaummethode, Wohn-/Geschäftslagenklassifizierung) sowie die Mietentwicklung und das Verhältnis der Mieten (in Geschäftslagen: Erdgeschossmieten) zu anderen Lagen heranzuziehen und zu nutzen.

4.7 Bodenrichtwertzonen mit mehreren Bodenrichtwertgrundstücken

Liegen innerhalb einer Bodenrichtwertzone Grundstücke mit unterschiedlichen wertbeeinflussenden Merkmalen, die sich auf Grund ihrer ungleichmäßigen Verteilung nicht in eigene Bodenrichtwertzonen abgrenzen lassen, so können auch mehrere Bodenrichtwertgrundstücke definiert werden.

4.8 Bauerwartungs- und Rohbauland

Bodenrichtwerte für den Entwicklungszustand Bauerwartungsland und den Entwicklungszustand Rohbauland sind nach dem Vergleichswertverfahren abzuleiten. Soweit Kauffälle aus vergleichbaren Gebieten vorliegen, ist hieraus die Ableitung von Bodenrichtwerten grundsätzlich möglich. Für die Ableitung der Werte können auch Indexreihen zur Anpassung an die allgemeine Marktentwicklung herangezogen sowie qualifizierte Lagevergleiche vorgenommen werden. Die Bodenrichtwerte können auch mittels deduktiver Verfahren abgeleitet werden. Eine Zonierung ist regelmäßig auf der Grundlage der Bauleitpläne möglich.

4.9 Land- und forstwirtschaftliche Flächen

Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen sind nach den üblichen Verfahren zur Ermittlung von Bodenrichtwerten zu ermitteln. Als wesentliches wertbeeinflussendes Merkmal ist anzugeben:

• die Art der Nutzung (z.B. Ackerland, Grünland, Mischwald),

darüber hinaus können insbesondere

• die Qualität (z.B. Ackerzahl, Grünlandzahl) oder
• die Größe

angegeben werden.

4.10 Nachvollziehbarkeit der Bodenrichtwerte

Die einzelnen Bodenrichtwerte werden nicht begründet, jedoch muss das Verfahren für ihre Ableitung nachvollziehbar sein.

5 Sonderfälle

5.1 Denkmalschutz

Die flächenhaften Auswirkungen des Denkmalschutzes auf die Bodenrichtwerte sind zu berücksichtigen (z.B. Ensembles in historischen Altstädten), nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines Einzelgrundstücks.

5.2 Durch Subventionen oder Einheimischenmodelle beeinflusste Kaufpreise

Kaufpreise, deren Höhe auf Grund von Rechtsvorschriften oder durch andere Maßnahmen (etwa zur Subventionierung von Industrieansiedlungen, oder im Rahmen von Einheimischenmodellen) beeinflusst worden ist, sind regelmäßig nicht zu berücksichtigen, es sei denn, der allgemeine Grundstücksmarkt wird durch sie so stark bestimmt, dass auch andere Eigentümer ihre Grundstücke nicht teurer verkaufen können.

5.3 Große Brachflächen

Bodenrichtwerte für große Brachflächen, z.B. Industrie- und Gewerbebrachen, können unter Berücksichtigung der absehbaren künftigen Nutzungsmöglichkeiten ermittelt werden. Spekulative Betrachtungen sind auszuschließen.

5.4 Altlasten

Bodenrichtwerte sind grundsätzlich altlastenfrei zu ermitteln. Abweichende Ermittlungen sind entsprechend zu kennzeichnen.

5.5 Kleingärten, Erholungsgrundstücke, sonstige Freizeitgrundstücke

Soweit die Voraussetzungen zur Ermittlung von Bodenrichtwerten vorliegen, kann das Vergleichswertverfahren genutzt werden. Liegen keine Vergleichspreise vor, kann der Bodenrichtwert über regionale Auswertungen abgeleitet werden.

5.6 Städtebauliche Sanierungsgebiete und Entwicklungsbereiche

Bodenrichtwerte im Sinne des § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB, die auf Antrag für einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln sind, kommen ausschließlich für einzelne Gebiete der Gemeinde in Betracht, wie für Sanierungsgebiete. Sie können gesondert nachgewiesen werden. Die Bodenrichtwerte sollen möglichst so strukturiert sein, dass sie die Grundlage für die Ermittlung von Anfangs- und Endwerten nach § 154 Abs. 2 BauGB bilden können.

6 Darstellung der Bodenrichtwerte

6.1 Grundsatz

6.1.1 Bodenrichtwerte werden im Allgemeinen im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.NRW dargestellt. Die Gutachterausschüsse können darüber hinaus analoge oder weitere digitale Produkte (z.B. Karten, Listen, CD-ROM) erstellen.

6.1.2 Bodenrichtwerte können als lagetypische Werte oder mit Zonenabgrenzung dargestellt werden. Die Bezugsfläche für Bodenrichtwerte mit Zonenabgrenzung ist eindeutig abzugrenzen und zu präsentieren. Für Bodenrichtwerte ohne Zonenabgrenzung ist die Fläche nicht eindeutig festgelegt, ihre Grenzen sind fließend. In diesem Fall ist ein Bezugspunkt anzugeben und in der Bodenrichtwertpräsentation darzustellen. In jedem Fall sind die Eigenschaften des Bodenrichtwertgrundstücks in Anlehnung an Anlage 3 (BoRi.xls) zu beschreiben.

6.1.3 Die Bodenrichtwerte und, ggf. die Zonenabgrenzung sind in einem durch den Oberen Gutachterausschuss festgelegten Koordinatensystem zu georeferenzieren.

6.2 Präsentation

6.2.1 Im BORIS.NRW werden die Bodenrichtwerte als Zahl und die entsprechenden wertbeeinflussenden Merkmale separat in einer Tabelle dargestellt. Die Bodenrichtwerte können farblich unterschieden dargestellt werden.

6.2.2 Für die analoge Präsentation nach Nummer 6.1.1 Satz 2 sind grundsätzlich die Zeichen und Abkürzungen der Anlage 2 zu verwenden. Die verwendeten Zeichen und Abkürzungen sind auf der Präsentation als Legende oder gesondert zu erläutern. Die Legende kann durch Begriffsbestimmungen ergänzt werden (Anlage 1). Der Bezugszeitpunkt (Stichtag der Wertermittlung) der Bodenrichtwerte ist anzugeben.

6.3 Wertangabe

Die Bodenrichtwerte sind in Euro pro Quadratmeter zu ermitteln. Die Angabe von Bodenrichtwertspannen ist nicht zulässig. Die Bodenrichtwerte sollen an Hand der nachstehenden Tabelle kaufmännisch gerundet werden, und zwar

• bis 5 Euro auf 0,1 Euro
• bis 10 Euro auf 0,5 Euro
• bis 25< auf 1 Euro
• bis 50< auf 2 Euro
• bis 250 Euro auf 5 Euro
• bis 500 Euro auf 10Euro
  bei mehr
• als 500 Euro auf 25 Euro.

7 Schlussvorschrift

Der RdErl. d. Ministers für Landesplanung, Wohnungsbau und öffentliche Arbeiten v. 29.07.1963 "Zur Verordnung über die Richtwerte von Grundstücken (RichtwertVO)" - Z B 1 - 0.310 - (SMBl. NRW. 2315) wird aufgehoben.

.

Bei der Veröffentlichung der Bodenrichtwerte sollen folgende Erläuterungen aufgenommen werden:

1 Gemäß § 193 Abs. 3 des Baugesetzbuchs (BauGB) hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ......... (Bezeichnung des Gutachterausschusses einfügen) die in der Bodenrichtwertpräsentation / dem Auszug daraus angegebenen Bodenrichtwerte nach den Bestimmungen des Baugesetzbuchs und der Gutachterausschussverordnung NRW vom ....... 2003 (SGV. NRW. 231) zum Stichtag ........ (Stichtag der Bodenrichtwertermittlung einfügen) ermittelt.

2 Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens, für den im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Bodenrichtwerte werden für baureifes und bebautes Land, gegebenenfalls auch für Rohbauland und Bauerwartungsland sowie für landwirtschaftlich genutzte Flächen abgeleitet. Für sonstige Flächen können bei Bedarf weitere Bodenrichtwerte ermittelt werden.

3 Die Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären.

4 Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen und Umständen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, landwirtschaftliche Nutzungsart, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. Bei Bedarf können Antragsberechtigte nach § 193 BauGB ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Verkehrswert beantragen.

5 Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich altlastenfrei ausgewiesen.

6 Die Bodenrichtwerte berücksichtigen die flächenhaften Auswirkungen des Denkmalschutzes (z.B. Ensembles in historischen Altstädten), nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines Einzelgrundstücks.

7 Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Ansprüche gegenüber Behörden und sonstigen Institutionen, insbesondere gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder den Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen bei zonalen Bodenrichtwerten noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden.

8 Bodenrichtwerte sind nur innerhalb des Auswertemodells des jeweiligen Gutachterausschusses zu benutzen. Daher sind für Umrechnungen von Kaufpreisen auf Bodenrichtwertgrundstücke oder von Bodenrichtwerten auf Bewertungsgrundstücke ausschließlich die Umrechnungstabellen des jeweiligen Gutachterausschusses zu verwenden.

.

1 Bodenrichtwerte für Bauland, Rohbauland und Bauerwartungsland

1.1 Die Präsentation der Bodenrichtwerte erfolgt auf der Basis des Datensatzes BoRi.xls (s. Anlage 3).

1.2 Bodenrichtwerte ohne Kennzeichnung beziehen sich auf ein baureifes Grundstück, für das Erschließungsbeiträge, Abgaben nach dem Kommunalabgabengesetz und Kostenerstattungsbeträge nach § 135a BauGB (s. Nr. 4.3 BoRiWErl. NRW) enthalten sind. Bodenrichtwerte mit hochgestelltem Stern (*) bezeichnen baureife Grundstücke, für die diese Beiträge und Abgaben noch nicht entrichtet sind.

1.3 Bei analogen Präsentationen sind die Bodenrichtwerte in folgender Form in Euro/m² darzustellen:

Bodenrichtwert / Wertbeeinflussende Merkmale

Beispiele:

5 / E - G

8 / R - W

22 / W - o - II - GRZ 0,7 - 30 m - 600 m²

12* / W - o - II - GRZ 0,7 - 30 m - 600 m²

Es müssen nicht alle Parameter angegeben werden. Verwendete Parameter müssen entsprechend Anlage 3 erläutert werden.

2 Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen

2.1 Die Präsentation der Bodenrichtwerte erfolgt auf der Basis des Datensatzes BoRi.xls (s. Anlage 3 zum BoRiWErl. NRW).

2.2 Als "Wertbeeinflussende Merkmale" wird die Nutzungsart wie folgt ausgewiesen:

a = Ackerland

So = Sonderkulturen

GR = Grünland

H = Waldflächen

WG = Weingarten

L = Landwirtschaft

F = Forstwirtschaft

Die Gutachterausschüsse können über weitere Arten der Grundstücksnutzung selbst bestimmen (z.B. Gartenbau, Obstgarten). Die gewählten Unterscheidungen sind in der Legende zu erläutern.

2.3 Bei den Nutzungsarten Acker- und Grünland wird, falls vom Gutachterausschuss als wertbeeinflussendes Merkmal angegeben, nach der Angabe der Nutzung die Acker- bzw. Grünlandzahl, die der Mehrzahl der Grundstücke entspricht, ausgewiesen. Im Weiteren wird bei allen Nutzungen die gebietsspezifische Grundstücksgröße (in ha) als Dezimalzahl angegeben.

2.4 Die Bodenrichtwerte sind in folgender Form in Euro/m² darzustellen:

Bodenrichtwert / Wertbeeinflussende Merkmale/Umstände

Beispiele:

2,50 / A-55-0,5 ha

7,50* / WG-0,1 ha

Die Bodenrichtwerte sind grundsätzlich entsprechend dem normalen Kulturzustand und ohne Aufwuchs zu ermitteln. Bei Ausnahmen ist dies durch einen Sternzusatz (*) gekennzeichnet.

3 Herkunftsbezeichnung

Bei den Darstellungen der Bodenrichtwerte ist auf den Gutachterausschuss, der die Bodenrichtwerte ermittelt hat, hinzuweisen.

.

Beispiel für eine Georefenzierung des Bodenrichtwertes in den Feldern 5 und 6, sowie für die Maßnahmenrefenzierung in den Feldern 33 und 34.

ENDE