Gesetzentwurf des Bundesrates
Entwurf eines Gesetzes zur Begrenzung der Risiken des Kreditverkaufs
(Kreditnehmerschutzgesetz)

A. Problem und Ziel

B. Lösung

C. Alternativen

D. Finanzielle Auswirkungen

E. Sonstige Kosten

Gesetzentwurf des Bundesrates
Entwurf eines Gesetzes zur Begrenzung der Risiken des Kreditverkaufs (Kreditnehmerschutzgesetz)

Der Bundesrat hat in seiner 843. Sitzung am 25. April 2008 beschlossen, den beigefügten Gesetzentwurf gemäß Artikel 76 Abs. 1 des Grundgesetzes beim Deutschen Bundestag einzubringen.

Anlage
Entwurf eines Gesetzes zur Begrenzung der Risiken des Kreditverkaufs (Kreditnehmerschutzgesetz)

Vom ...

Der Bundestag hat das folgende Gesetz beschlossen:

Artikel 1
Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches

Das Bürgerliche Gesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl I S. 42, 2909, 2003 I S. 738), zuletzt geändert durch ..., wird wie folgt geändert:

Artikel 2
Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche

Dem Artikel 229 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2494, 1997 I S. 1061), das zuletzt durch ... geändert worden ist, wird folgender § 18 angefügt:"

§ 18 Übergangsvorschrift zum Kreditnehmerschutzgesetz vom ... [einfügen: Datum der Bekanntmachung]

§ 1192 Abs. 1a des Bürgerlichen Gesetzbuches in der Fassung des Kreditnehmerschutzgesetzes ist nicht anzuwenden, soweit Einreden aus der Sicherungsvereinbarung bereits durch gutgläubigen einredefreien Erwerb vor dem ... [einfügen: Tag des Inkrafttretens des Kreditnehmerschutzgesetzes] erloschen sind."

Artikel 3
Inkrafttreten

Begründung:

A. Allgemeines

Für Darlehensnehmer und Grundstückseigentümer als Sicherungsgeber können sich aus dem Verkauf von Darlehensforderungen und aus der Übertragung der zur Sicherung der Kredite dienenden Sicherungsgrundschulden Risiken ergeben. Änderungen im Eigenkapitalrecht der Banken haben in den vergangenen Jahren dazu geführt, dass der Verkauf von Darlehensforderungen einschließlich der Übertragung der zur Sicherung der Kredite dienenden Sicherungsgrundschulden massiv zugenommen hat. Betroffen hiervon sind auch nicht notleidende Kredite. Die Ausgliederung von Krediten ist für den Darlehensnehmer vor allem dann mit Risiken verbunden, wenn der Erwerber an einer Fortführung der Kundenbeziehung nicht interessiert ist und beabsichtigt das Kreditverhältnis schnellstmöglich abzuwickeln. Insoweit muss Sorge dafür getragen werden, dass vertragstreue Darlehensnehmer durch Kreditaufkäufer nicht unter unangemessenen Druck gesetzt werden können. Angesichts des starken zahlenmäßigen Anstiegs der Übertragung von Sicherungsgrundschulden ist es zudem geboten, den sich speziell hieraus für den Sicherungsgeber ergebenden besonderen Risiken durch gesetzgeberische Maßnahmen entgegenzuwirken. Vor allem ist sicherzustellen, dass vertragstreue Darlehensnehmer nicht der Gefahr ausgesetzt werden ihr zur Sicherung des Kredits eingesetztes Grundstück infolge der Übertragung der Sicherungsgrundschuld zu verlieren, obwohl sie die gesicherte Forderung stets ordnungsgemäß bedient haben. Dies wird durch Änderungen im Darlehensrecht und den neuen § 1192 Abs. 1a BGB-E erreicht.

B. Zu den einzelnen Vorschriften

Zu Artikel 1 (Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches)

Zu Nummer 1 (§ 488a - neu - )

Zu Absatz 1

Die Definition des Immobiliardarlehensvertrages erfolgte bislang in § 492 Abs. 1a Satz 2 BGB, und war auf Verbraucherdarlehensverträge beschränkt. Da nunmehr allgemeine Regelungen für alle Immobiliardarlehensverträge geschaffen werden sollen ist es erforderlich, die Definition aus dem Bereich des Verbraucherdarlehensvertrages (§§ 491 ff. BGB) herauszunehmen und im allgemeinen Darlehensrecht vorzunehmen. Inhaltliche Veränderungen ergeben sich daraus, abgesehen von der Beschränkung auf Verbraucherverträge, nur insofern, als aus der Definition das Merkmal der Üblichkeit der Darlehens- oder Zwischenfinanzierungsbedingungen entfällt. Dadurch wird die Notwendigkeit einer gegebenenfalls komplexen Würdigung der Darlehensbedingungen als Voraussetzung der Hinweispflicht aus Absatz 2 vermieden.

Zu Absatz 2

Durch die Gesetzesänderung soll sichergestellt werden, dass sich der Darlehensnehmer rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist bzw. der vertraglich vorgesehenen Beendigung des Darlehensvertrages um eine entsprechende Anschlussfinanzierung kümmern kann. Dies ist nicht nur im Bereich der verkauften Darlehensforderungen erheblich bei diesen jedoch besonders bedeutsam. Soweit ein Darlehensaufkäufer auf Grund der fehlenden Erlaubnis nach § 32 KWG keine neuen Kredite ausgeben bzw. die bestehende Forderung auch nicht verändern darf, muss der Darlehensnehmer davon ausgehen, dass er kein Folgeangebot erhalten wird. Insoweit soll ihm der Hinweis dazu dienen, dass er sich über eine entsprechende Anschlussfinanzierung bei einem anderen Darlehensgeber rechtzeitig informieren kann. Sanktion für das Unterbleiben ist - auf Wunsch des Darlehensnehmers - eine Fortgeltung des Darlehensvertrages in seiner bisherigen Form und zu den bisherigen Bedingungen. Der Darlehensgeber kann einen unterlassenen Hinweis jedoch nachholen und sich - mit zeitlicher Verzögerung - der Sanktionsfolgen wieder entledigen.

Zu Absatz 3

Durch die Anzeigepflicht soll gewährleistet werden, dass der Darlehensnehmer nicht von einer Abtretung seiner Forderung bzw. einem Verkauf seines Kreditvertrages (soweit er in dem ursprünglichen Kreditvertrag hierzu bereits seine Zustimmung erteilt hat) überrascht wird. Er soll damit auch Gelegenheit erhalten, die Seriosität seines neuen Kreditgebers abzuklären. Der Darlehensgeber hat eine bevorstehende Übertragung mitzuteilen, wenn seine Übertragungsabsicht in konkreten Vertragsverhandlungen mit einem Übernahmeinteressenten so weit Niederschlag gefunden hat dass ein Vertragsabschluss unmittelbar bevorsteht. Davon ist auszugehen, wenn der Kaufvertrag in zwei bis drei Wochen Rechtswirksamkeit entfaltet.

Eine Anzeigepflicht besteht nicht, wenn das sogenannte "Servicing" vollständig beim bisherigen Darlehensgeber verbleibt, dieser also weiterhin gegenüber dem Darlehensnehmer als alleiniger Vertragspartner auftritt. Eine Anzeigepflicht besteht auch dann nicht, wenn Fusionen oder sonstige umwandlungsrechtliche Vorgänge zwischen Banken stattfinden und hieran ausschließlich Rechtsträger beteiligt sind, die der deutschen Kreditaufsicht unterliegen.

Zu Absatz 4

Der neue § 488a BGB soll unabdingbar sein. Eine Abweichung oder Umgehung - gleich ob in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder in Individualklauseln - wäre insoweit nicht hinnehmbar. Da eine dem § 506 BGB entsprechende Regelung zur Unabdingbarkeit fehlt, ist sie hier gesondert aufzunehmen.

Zu Nummer 2 (§ 489a - neu -)

Die Regelung legt die Voraussetzungen für die Gesamtfälligstellung eines Immobiliardarlehensvertrags fest. Die Vorschrift ist an § 498 BGB angelehnt, welcher jedoch gemäß seinem Absatz 3 für Immobiliardarlehensverträge nicht gilt. Auch im Bereich der Immobiliardarlehensverträge erscheint es sachgerecht, eine Gesamtfälligstellung nicht bereits bei Verzug mit einer einzigen Zahlung zuzulassen. Insoweit gelten somit für die Gesamtfälligstellung bei Immobiliardarlehensverträgen die Voraussetzungen des § 489a BGB-E, gleichgültig ob ein Verbraucher oder ein Unternehmer Darlehensnehmer ist. Die Regelung unterscheidet sich insoweit von der des § 498 BGB als es nur auf den Verzug mit einem Viertel des zu zahlenden Jahresbetrages, nicht jedoch auf das Verhältnis zum Gesamtkreditvolumen ankommt.

Diese weitere Schranke wäre bei Immobiliardarlehensverträgen auf Grund der oftmals sehr hohen Darlehensbeträge nicht sachgerecht. Um zu erreichen, dass unabhängig davon ob der Darlehensnehmer ganze Raten nicht zahlt oder nur Teile von Raten schuldig bleibt, stets ein nennenswerter Zahlungsrückstand Voraussetzung der Kündigung ist, erscheint die rein betragsmäßige Anknüpfung an einen Bruchteil der in einem Jahr anfallenden Teilzahlungen sinnvoll. Diese Gestaltung knüpft an bereits von mehreren Geldinstituten in den Kreditbedingungen verwendete Bestimmungen an.

Der neue § 489a BGB soll unabdingbar sein, soweit es um die Gesamtfälligstellung eines Immobiliardarlehens geht, das einem Verbraucher gewährt wurde.

Zu Nummer 3 (§ 490 Abs. 3 Satz 2 - neu - )

Nach § 314 BGB kann ein Dauerschuldverhältnis aus wichtigem Grund gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor bei Tatsachen, die unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertrags für den Kündigenden unzumutbar machen. Ein Verschulden des anderen Teils ist weder erforderlich noch ausreichend (vgl. BGHZ 41, 104 <108>, BGH, Urteil vom 17. Dezember 1998 - I ZR 106/09 -, NJW 1999, 1177). Mit den Regelbeispielen soll den Parteien des Immobiliardarlehensvertrages und den Gerichten eine Auslegungshilfe an die Hand gegeben werden.

Im Immobilardarlehensrecht bestehen besondere Vertrags- und Treuepflichten des Darlehensgebers gegenüber dem Darlehensnehmer, die sich aus der weitreichenden Sicherung des Darlehensgebers ergeben. Durch die langfristige Beziehung mit der Bank und die Hingabe von werthaltigen Sicherheiten verbunden mit der Möglichkeit, von diesen effektiv und schnell Gebrauch zu machen und hierbei nur schuldrechtlich beschränkt zu sein, ist ein Immobiliardarlehensvertrag von erhöhtem Vertrauen und besonderer Loyalität gekennzeichnet. Gerade in diesem Bereich des Zivilrechts kann daher die Zerstörung des Vertrauensverhältnisses oder ein illoyales Verhalten Grund für eine außerordentliche Kündigung sein.

Die drei Tatbestände sind nicht auf den Kreditverkauf beschränkt, im Zusammenhang mit diesem jedoch besonders naheliegend. Sie können durchaus auch gemeinsam erfüllt werden. Als Besonderheit ist zu beachten, dass sich der zur Kündigung berechtigende wichtige Grund auch aus einer Verletzung der Rechte eines Dritten, nämlich dem mit dem Darlehensnehmer gegebenenfalls nicht identischen Sicherungsgeber, ergeben kann.

Eine erhebliche Vertrags- oder Treuepflichtverletzung gegenüber dem Darlehensnehmer liegt nicht bereits dann vor, wenn ein ordnungsgemäß bedienter Darlehensvertrag ohne Weiteres veräußert wird, auch wenn der Darlehensnehmer keinen Anlass zu Zweifeln an seiner Erfüllungswilligkeit gegeben hat. Auch eine Abtretung an eine Nicht-Bank bzw. einen ausländischen Investor und ein damit einhergehender Wegfall bankenaufsichtlicher Kontrolle allein genügt nicht für ein Sonderkündigungsrecht, kann aber zusammen mit weiteren Umständen als unzumutbare Gefährdung von Vermögensinteressen des Darlehensgebers und damit als erhebliche und nachhaltige Treue- oder Vertragspflichtverletzung gewertet werden. Es müssen also alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. So kann etwa auch die Tatsache, dass das Darlehen kurz vor Ablauf der Zinsbindungsfrist an einen Zessionar abgetreten wird, der nicht über eine Banklizenz zur Ausgabe neuer Kredite verfügt, ein Sonderkündigungsrecht rechtfertigen. Denn damit wird dem Darlehensnehmer eine Umschuldung in knapper Zeit förmlich aufgezwungen.

Im Bereich des Immobiliardarlehensvertrags begründet der Sicherungsvertrag regelmäßig auch ein Treuhandverhältnis zwischen dem Sicherungsgeber, der nicht notwendigerweise mit dem Darlehensnehmer identisch ist, und dem Darlehensgeber als Sicherungsnehmer. Man spricht in diesem Bereich daher auch von der Grundschuld als einem fiduziarischen Sicherungsmittel. Ein Ausfluss dieses Treuhandverhältnisses ist es, dass der Darlehensgeber die Grundschuld nur abtreten darf, wenn der neue Gläubiger in die Pflichten aus dem Sicherungsvertrag eintritt bzw. diese übernimmt. Dies muss in einer Weise geschehen, die es dem Sicherungsgeber erlaubt, seine Ansprüche unmittelbar gegen den neuen Gläubiger geltend zu machen.

Eine erhebliche Verletzung der Treuepflichten ist deshalb unter anderem dann gegeben, wenn der Sicherungsnehmer die zur Sicherung bestellte Grundschuld abtritt, ohne ausreichend dafür Sorge zu tragen, dass der neue Gläubiger alle Pflichten aus dem Sicherungsvertrag übernimmt. Der Sicherungsgeber läuft trotz der Novellierung des § 1192 BGB in diesem Fall Gefahr, dass gegen ihn Vollstreckungsmaßnahmen eingeleitet werden, denen er mit einer Klage nach § 767 ZPO begegnen muss.

Eine Missachtung der besonderen wirtschaftlichen Interessen des Darlehensnehmers kann darin liegen, dass eine vom Darlehensnehmer erkennbar gewünschte berechtigte Streuung seiner Kreditengagements durch Abtretungen aufgehoben wird. Ein solcher Fall lag dem Urteil des OLG Karlsruhe vom 25. Juni 2001 (a.a.O.) zu Grunde; hier wurde unter Heranziehung des § 314 BGB ein Sonderkündigungsrecht des Darlehensnehmers bejaht.

Ein schuldhaftes, insbesondere vertragswidriges Verhalten des Darlehensnehmers schließt sein Kündigungsrecht nicht aus, ist jedoch bei der Abwägung der Gesamtumstände maßgeblich zu berücksichtigen.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist bei der vorzeitigen Kündigung nicht zu leisten, da die Ursache für die Kündigung vom Darlehensgeber gesetzt wurde und eine darauf gründende Vertragsstrafe unbillig wäre.

Zu Nummer 4 (§ 492 Abs. 1a Satz 2)

Die Streichung ist eine Folge der Definition des Immobiliardarlehensvertrags im neuen § 488a Abs. 1 BGB. Die dort vorgesehene Modifizierung der Definition soll auch für den Anwendungsbereich des § 492 Abs. 1a BGB übernommen werden, weil sie auch hier Auslegungszweifel beseitigt.

Zu Nummer 5 (§ 1192 Abs. 1a - neu - )

§ 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB-E enthält eine den § 1157 BGB ergänzende Sonderregelung hinsichtlich des Fortbestehens der Einreden, die der Grundstückseigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags gegen die Inanspruchnahme aus einer Sicherungsgrundschuld erheben kann.

Die Sicherungsgrundschuld ist bisher in den §§ 1191 ff. BGB nicht definiert. Zur Bezeichnung der Sicherungsgrundschuld wird in § 1192 Abs. 1a Satz 1 Halbsatz 1 BGB-E an die Formulierung des § 216 Abs. 2 Satz 1 BGB angeknüpft. In Abweichung von § 1157 Satz 1 BGB wird geregelt, dass der Grundstückseigentümer dem Erwerber der Sicherungsgrundschuld nicht nur diejenigen Einreden aus dem Sicherungsvertrag entgegensetzen kann, deren Tatbestand im Zeitpunkt des Übergangs bereits erfüllt war. Nach der Neuregelung können gegen die Inanspruchnahme aus der Sicherungsgrundschuld vielmehr auch diejenigen Einreden erhoben werden, "... die sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben", die also im Zeitpunkt des Übergangs der Sicherungsgrundschuld im Sicherungsvertrag bereits begründet waren, deren Tatbestand aber erst später vollständig verwirklicht wurde.

Einreden, die dem Grundstückseigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld "zustehen" (im Zeitpunkt des Übergangs also bereits verwirklicht waren), sind zum Beispiel die Einreden der Nichtvalutierung, des vollständigen oder teilweisen Erlöschens der gesicherten Forderung vor der Übertragung der Grundschuld oder die Einrede der fehlenden Fälligkeit der gesicherten Forderung. Demgegenüber ist der häufigste Fall einer "sich aus dem Sicherungsvertrag ergebenden" Einrede der Einwand, die gesicherte Forderung sei nach Übertragung der Sicherungsgrundschuld in voller Höhe oder teilweise getilgt worden. Insoweit ergeben sich verschiedene Fallkonstellationen, je nachdem, ob die Sicherungsgrundschuld isoliert oder zusammen mit der gesicherten Forderung übertragen wurde. Hat der bisherige Sicherungsnehmer die Sicherungsgrundschuld übertragen ist aber selbst Gläubiger der gesicherten Forderung geblieben, so kann der Grundstückseigentümer dem Erwerber der Sicherungsgrundschuld die Einrede des Erlöschens der Forderung ( § 362 Abs. 1 BGB) entgegensetzen, nachdem er die gesicherte Forderung durch Zahlung an den Gläubiger erfüllt hat. Gleiches gilt wenn die Sicherungsgrundschuld zusammen mit der gesicherten Forderung übertragen wurde und der Eigentümer die gesicherte Forderung durch Zahlung an den Erwerber erfüllt hat. Leistet der Grundstückseigentümer Zahlungen auf die gesicherte Forderung an den bisherigen Gläubiger, nachdem Sicherungsgrundschuld und gesicherte Forderung auf den Erwerber übertragen wurden, ergeben sich unterschiedliche Rechtsfolgen, die davon abhängen, ob der Grundstückseigentümer Kenntnis von der Forderungsabtretung hatte. War dem Grundstückseigentümer die Forderungsabtretung nicht bekannt, so muss der Erwerber die Leistung an den bisherigen Gläubiger gegen sich gelten lassen (§ 407 Abs. 1 BGB). Dem Grundstückseigentümer steht insoweit eine Einrede zu, die er dem Erwerber auch bezüglich des Vorgehens aus der Grundschuld entgegensetzen kann. Hatte der Grundstückseigentümer jedoch Kenntnis von der Forderungsabtretung, bleibt die gesicherte Forderung trotz der Zahlung an den bisherigen Gläubiger bestehen. Somit entsteht keine Einrede, die er dem Erwerber bezüglich eines Vorgehens aus der Grundschuld entgegensetzen könnte.

Eine gesonderte Regelung hinsichtlich des Anspruchs des Grundstückseigentümers auf Rückübertragung der Sicherungsgrundschuld bei Bestehen einer dauerhaften Einrede gegen deren Geltendmachung ist nicht erforderlich. Der Besteller einer Sicherungsgrundschuld hat nach dem Erlöschen der gesicherten Forderung gegenüber dem ursprünglichen Grundschuldgläubiger eine Einrede im Sinn von § 1192 Abs. 1 i.V.m. § 1169 BGB, durch welche die Geltendmachung der Grundschuld dauernd ausgeschlossen ist. Diese Einrede kann nach § 1192 Abs. 1a Halbsatz 1 BGB-E dem Erwerber entgegengesetzt werden, so dass auch diesem gegenüber der Anspruch aus § 1192 Abs. 1 i.V.m. § 1169 BGB besteht (vgl. BGH, Urteil vom 25. Oktober 1984 - IX ZR 142/83 -, WM 1985, 12, 13).

Durch § 1192 Abs. 1a Satz 1 Halbsatz 2 wird ein gutgläubiger einredefreier Erwerb der Sicherungsgrundschuld hinsichtlich der in Absatz 1a Satz 1 Halbsatz 1 genannten Einreden ausgeschlossen. Dies gilt auch dann, wenn dem Erwerber nicht positiv bekannt war, dass es sich bei der von ihm erworbenen Grundschuld um eine Sicherungsgrundschuld handelte.

§ 1192 Abs. 1a Satz 2 BGB-E stellt klar, dass in den von § 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB-E nicht erfassten Fällen § 1157 in Verbindung mit § 1192 Abs. 1 BGB - wie bisher - auch auf Grundschulden Anwendung findet.

Zu Artikel 2 (Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche)

Durch Einfügen einer Übergangsbestimmung in das Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche ist sicherzustellen, dass Fälle verfassungsrechtlich unzulässiger echter Rückwirkung vermieden werden. Zu solchen könnte es kommen, wenn die Neufassung des § 1192 Abs. 1a BGB, die nach ihrem Wortlaut nur zur Voraussetzung hat dass eine Grundschuld als Sicherungsgrundschuld verschafft wurde und der Schuldner Sachverhalte geschaffen hat, die Einreden aus dem Sicherungsvertrag eröffnen auch auf Fälle angewandt würde, in denen Einreden aus dem Sicherungsvertrag dadurch abgeschnitten wurden, dass ein Gläubiger die Grundschuld gutgläubig frei von Lasten aus dem Sicherungsvertrag erworben hatte, was nach bisherigem Recht möglich war. Für solche bereits abgeschlossenen Fälle gutgläubigen Erwerbs wird es Sache der Rechtsprechung bleiben, im Rahmen der bestehenden gesetzlichen Möglichkeiten unter Würdigung des Erwerberverhaltens einen gerechten Interessenausgleich zu schaffen.

Zu Artikel 3 (Inkrafttreten)

Artikel 3 regelt das Inkrafttreten der neuen Vorschriften.