umwelt-online: Großflächige Einzelhandelsvorhaben im Bau- und Landesplanungsrecht (3)

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6.5 Darstellung und Festsetzung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben in Bauleitplänen

6.5.1 Darstellung im Flächennutzungsplan

Da großflächige Einzelhandelsvorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO nur in Kerngebieten oder in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig sind, sollten bereits im Flächennutzungsplan geeignete Flächen mit einer entsprechenden Darstellung versehen werden, aus der diese Baugebiete entwickelt werden können.

Die Festsetzung "Kerngebiet" kann regelmäßig aus der Darstellung eines Kerngebietes, einer gemischten Baufläche oder unter Umständen einer gewerblichen Baufläche entwickelt werden. Sollen im Flächennutzungsplan Kerngebiete außerhalb der eigentlichen Ortskerne mit zentralen Funktionen dargestellt werden, so sind wegen der in dieser Gebietsart zulässigen großflächigen Einzelhandelsvorhaben deren Auswirkungen zu bedenken. Zur Vermeidung negativer Auswirkungen für vorhandene Zentren kann im Falle der Darstellung eines Kerngebietes schon im Erläuterungsbericht des Flächennutzungsplans aufgenommen werden, dass ein hieraus zu entwickelnder Bebauungsplan großflächige Einzelhandelsvorhaben gegebenenfalls bestimmter Größe auszuschließen hat. Insoweit ist dann der Entwicklungsspielraum für den nachfolgenden Bebauungsplan erkennbar eingeschränkt. Mit der Darstellung eines Kerngebietes werden regelmäßig Standorte bestimmt, in denen neben dem großflächigen Einzelhandelsbetrieb auch andere für ein Zentrum typische Nutzungen untergebracht werden sollen.

Schon im Flächennutzungsplan ist bei Darstellung eines Sondergebietes nach § 11 Abs. 3 BauNVO die konkrete Zweckbestimmung (zum Beispiel "Sondergebiet - großflächige Einzelhandelsvorhaben") erforderlich.

Die Ermittlung geeigneter Flächen sollte auf dem Ergebnis des kommunalen Einzelhandelskonzeptes basieren. In dem Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan ist auch auf das Einzelhandelskonzept und die dort getroffenen Entscheidungen zu den zulässigen oder auszuschließenden Sortimenten hinzuweisen.

6.5.2 Festsetzung im Bebauungsplan

1. Festsetzung "Kerngebiet"
   Die Festsetzung eines Kerngebietes ist regelmäßig nur für ein Gebiet vertretbar, das zum Zentrum mit vielfältigen Nutzungen im Sinne des § 7 BauNVO werden soll. Außerhalb vorhandener oder geplanter städtebaulicher Zentren ist die Festsetzung eines Kerngebietes in der Regel unzulässig, da dies der Zweckbestimmung des Gebietes nicht entsprechen würde. Für die Ansiedlung ausschließlich großflächiger Einzelhandelsbetriebe ist das "Sondergebiet" die geeignete Festsetzung.
2. Festsetzung "Sondergebiet"
   Während die BauNVO bei den übrigen Baugebieten ( §§ 2 bis 9 BauNVO) die Zweckbestimmung des Gebietes und die Art der zulässigen Nutzung selbst festlegt, müssen diese Regelungen bei Sondergebieten im Bebauungsplan getroffen werden. Für ein Sondergebiet sind daher die Zweckbestimmungen und die (allgemein oder ausnahmsweise) zulässigen Nutzungen ausdrücklich festzusetzen (das heißt die Angaben der einzelnen im Gebiet zulässigen Anlagen). Gegebenenfalls kann eine Einschränkung, zum Beispiel durch Festsetzung der höchstzulässigen Geschossfläche oder Verkaufsfläche, erforderlich sein. Darüber hinaus ist zulässig, im Textteil eines Bebauungsplanes auf der Grundlage des § 1 Abs. 9 BauNVO für ein Sondergebiet aus städtebaulichen Gründen, wie Zentrenverträglichkeit und zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der großflächigen Einzelhandelsvorhaben ( § 1 Abs. 5 BauGB, § 11 Abs. 3 BauNVO), einzelne Sortimente festzusetzen bzw. auszuschließen, sofern die Differenzierung marktüblichen Gegebenheiten entspricht (BVerwG 4 BN 45.01, Beschluss vom 4. Oktober 2001). Eine solche Differenzierung enthält Anlage 1. Es ist auch zulässig, Flächengrößen für einzelne Sortimente festzusetzen.
3. Festsetzung anderer Gebiete
   Soweit Einzelhandelsbetriebe, die nicht unter § 11 Abs. 3 BauNVO fallen, weil es ihnen an der "Großflächigkeit" mangelt, insbesondere in Gewerbegebieten und Industriegebieten planungsrechtlich zulässig sind, hat die Gemeinde als Planungsträger die Möglichkeit, im Bebauungsplan
   • das Baugebiet nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Eigenschaften zu gliedern ( § 1 Abs. 4 BauNVO),
   • bestimmte Arten von Nutzungen auszuschließen ( § 1 Abs. 5 BauNVO) sowie
   • nur bestimmte Arten der in den Baugebieten zulässigen Anlagen zuzulassen, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen ( § 1 Abs. 9 BauNVO),

und damit die Ansiedlung solcher Einzelhandelsbetriebe zu steuern (BVerwG - 4 C 36.87, BVerwG -4 BN 31.98). Da bei ca. 700 m² Verkaufsfläche eine Untergrenze für den großflächigen Einzelhandel zu ziehen ist, erlangen die Möglichkeiten des § 1 Abs. 5 und Abs. 9 BauNVO verstärkt Bedeutung. Vor allem, wenn Vorhaben unter 700 m² Verkaufsfläche unerwünschte städtebauliche Auswirkungen erwarten lassen, kann es geboten sein, von diesem Instrumentarium Gebrauch zu machen. Dabei gestattet § 1 Abs. 9 BauNVO über § 1 Abs. 5 BauNVO hinausgehend, einzelne Unterarten von Nutzungen mit planerischen Festsetzungen zu erfassen. Festsetzungen, die auf die Größe von Anlagen abstellen (zum Beispiel Verkaufsfläche von Handelsbetrieben), sind danach jedoch nur zulässig, wenn dadurch bestimmte Arten von baulichen oder sonstigen Anlagen (Anlagetypen) zutreffend gekennzeichnet werden. Ein nach § 1