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RdErl. des MLU vom 01.11.2014 - 42-64310

1. Vorbemerkung

Diese Richtlinie enthält Grundsätze und Hinweise für die Ermittlung von Verkehrswerten bei Waldflächen, die vom Land Sachsen-Anhalt im Rahmen der obliegenden Aufgaben zu beschaffen oder zu veräußern sind. Sie enthält auch Grundsätze und Hinweise für die Ermittlung von Nebenentschädigungen und für Nachteile, die im Zusammenhang mit der Beschaffung von Waldflächen entstehen können (Anlage 1).

Diese Richtlinie ist, soweit nicht durch Gesetz oder Verordnung etwas anderes bestimmt wird, von den Forstbehörden des Landes Sachsen Anhalt, vom Landesforstbetrieb Sachsen-Anhalt (LFB) und vom Landeszentrum Wald für Waldbewertungen, für Schadens- und für Entschädigungsbewertungen im Wald anzuwenden. Sie wird den im Land Sachsen-Anhalt tätigen forstlichen Sachverständigen zur Anwendung empfohlen (einschließlich des Berechnungsprogramms SILVAL 5.0 ¹.

Weitere in der Waldbewertungslehre allgemein anerkannte Bewertungsmethoden sind zugelassen, wenn sie dem Zweck der Bewertung im Einzelfall gerecht werden.

Diese Richtlinie ist verbindlich, soweit ihre Anwendung angeordnet wird. Sie ist nicht anzuwenden bei der Ermittlung des Verkehrswertes von. unbebauten und bebauten Grundstücken nach dem Baugesetzbuch ( BauGB) sowie bei landwirtschaftlichen Grundstücken. Soweit im Einzelfall Abweichungen von dieser Richtlinie notwendig sind, sind diese im Gutachten zu begründen.

2. Ermittlung des Wertes von Waldflächen

2.1 Definition Waldfläche

2.1.1 Waldflächen im Sinne dieser Richtlinie sind alle mit Forstpflanzen bestockten Grundflächen, einschließlich der kahlgeschlagenen und verlichteten Grundflächen, Waldwege, Waldeinteilungs- und Sicherungsstreifen, Waldblößen und Lichtungen, Waldwiesen, Wildäsungsplätze sowie weitere mit Waldflächen verbundene und ihnen dienende Grundflächen (§ 2 Abs. 1 und 2 des Waldgesetzes für das Land Sachsen-Anhalt - WaldG LSA).

2.1.2 Keine Waldflächen im Sinne dieser Richtlinie sind in der Flur oder im bebauten Gebiet gelegene kleinere Grundflächen, die mit einzelnen Baumgruppen, Baumreihen oder mit Hecken bestockt sind, in der Flur oder im bebauten Gebiet gelegene Weihnachtsbaumkulturen, Schmuckreisigkulturen und Baumschulen sowie mit Forstpflanzen bestockte, zum Wohnbereich gehörende Parkanlagen (§ 2 Abs. 3 WaldG LSA). Mit Forstpflanzen bestockte Baulandflächen (baureifes Land, Rohbauland und Bauerwartungsland) sind ebenfalls nicht Waldflächen im Sinne dieser Richtlinie.

2.2 Wertermittlungsgrundsätze

2.2.1 Es ist der Verkehrswert der Waldflächen (Waldwert) zu ermitteln. Der Waldwert umfasst die Wertanteile für den Boden und für den aufstockenden Waldbestand.

2.2.2 Der Waldwert wird durch den Preis bestimmt, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und nach dem Zustand der Waldflächen ohne Rücksicht auf ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.

2.2.3 Bei der Ermittlung des Waldwertes ist, unbeschadet Satz 5 Buchst. c zu unterstellen, dass die Waldflächen im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen als Wald ordnungsgemäß bewirtschaftet werden. Hierbei kann die Holzproduktion des Waldes im Vordergrund stehen, es kann aber auch seine Schutz- und Erholungsfunktion Vorrang haben. Die unterstellten Bewirtschaftungsmaßnahmen müssen gemeinüblich sein. Alle Umstände, die darüber hinaus den Waldwert beeinflussen können, sind zu würdigen. Hierzu gehören vor allem:

1. die Lage (Nähe zu Siedlungsgebieten, Ballungsräumen, Erholungszentren und anderes),
2. die Erschließung, die Größe und der Arrondierungsgrad der Waldflächen,
3. der tatsächliche Zustand des Holzbestandes und des Betriebsziels,
4. die Gegend üblichen Preis- und Lohnverhältnisse,
5. besondere Umstände, die den Waldwert beeinflussen können, wie z.B. Dienstbarkeiten, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, Sicherung von Waldfunktionen.

2.3 Wertermittlungsverfahren

2.3.1 Der Waldwert ist grundsätzlich im Wege einer Einzelwertermittlung herzuleiten. Bei der Einzelwertermittlung werden gesonderte Wertermittlungen für den Boden (siehe Nummer 2.5) und für den Holzbestand (siehe Nummer 2.6) durchgeführt. Die Summe der für den Boden und für den Waldbestand ermittelten Einzelwerte stellt regelmäßig den Waldwert dar.

2.3.2 Großen Wertermittlungsobjekten wird in der Regel am Grundstücksmarkt nur ein beschränktes Ankaufinteresse entgegengebracht.

Bei diesen Waldgrundstücken können die Waldbestände aufgrund ihrer Lage und ihres Zustandes in starker gegenseitiger Abhängigkeit stehen und erfordern in der Regel eine Behandlung als wirtschaftliche Einheit.

Die Einzelwertermittlung kann hier zu einem Ergebnis führen, das über dem tatsächlichen Waldwert liegt. In diesen Fällen ist eine Gesamtwertermittlung durchzuführen. Bei der Gesamtwertermittlung werden die Gegebenheiten des Waldgrundstücksmarktes für derartige Wertermittlungsobjekte angemessen berücksichtigt.

Es kann auch das Ergebnis einer Waldrentierungswertberechnung (Anlage 2