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Änderungstext

Begründung siehe =>

Aufgrund des § 556d Abs. 2 Satz 1, § 558 Abs. 3 Satz 3 und § 577a Abs. 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 540), zuletzt geändert durch Gesetz vom 17. Juli 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163), verordnet die Landesregierung:

Artikel 1

Die Mieterschutzverordnung vom 18. November 2020 (GVBl. S. 802) wird wie folgt geändert:

1. In § 5 Satz 2 wird die Angabe "2025" durch "2026" ersetzt.

2. Die Anlage wird wie folgt gefasst:

Alt:

A. Allgemeines

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält dem Mieterschutz dienende Regelungen sowohl zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn und zur Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen als auch zur Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlungen.

Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses über Wohnraum in den durch Rechtsverordnung der Landesregierung bestimmten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um zehn Prozent übersteigen. Die Landesregierungen werden in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Angespannte Wohnungsmärkte liegen nach der Legaldefinition des § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird oder
4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

In Hessen wurde bereits von der Möglichkeit, eine Verordnung zu erlassen, Gebrauch gemacht. Mit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 11. Juni 2019 (GVBl. S. 78) wurden 31 Gebiete bestimmt, in denen die Mietpreise bei der Wiedervermietung von Wohnraum begrenzt werden. Die Verordnung ist bis zum 26. November 2020 befristet.

Mit dem Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 hat der Bundesgesetzgeber die Voraussetzungen für den Erlass einer neuen Rechtsverordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten, die spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten muss, geschaffen.

Nach § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB darf die Wohnungsmiete bei Bestandsmietverträgen innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (Kappungsgrenze) bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Zur stärkeren Begrenzung von Mieterhöhungen sind die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete durch Rechtsverordnung zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB). In diesen festgelegten Gebieten dürfen die Mieten innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent (abgesenkte Kappungsgrenze) bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB). Die Hessische Landesregierung hat von dieser Ermächtigung letztmalig mit der am 8. Oktober 2019 in Kraft getretenen Kappungsgrenzen- und Kündigungsbeschränkungsverordnung vom 23. September 2019 (GVBl. S. 277) Gebrauch gemacht, die bis zum 26. November 2020 befristet ist.

Bei der Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nach § 577a Abs. 1 BGB eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Veräußerung. Innerhalb dieses Zeitraums darf das Mietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs oder der Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gekündigt werden. Nach § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB beträgt die Kündigungssperrfrist bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete bestimmt sind. Die Landesregierungen sind ermächtigt, diese Gebiete mit verlängerter Kündigungssperrfrist durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren festzulegen (§ 577a Abs. 2 Satz 2 BGB). Die Hessische Landesregierung hat von dieser Ermächtigung bereits mit der o. g. Kappungsgrenzen- und Kündigungsbeschränkungsverordnung Gebrauch gemacht.

Aufgrund der Entwicklung der Mietwohnungsmärkte und des Auslaufens der Befristung zum 26. November 2020 wurden die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung sowie die Kappungsgrenzen- und Kündigungsbeschränkungsverordnung vom 23. September 2019 evaluiert, zusammengefasst und den aktuellen Verhältnissen angepasst.

1. Begründung gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 und 6 BGB