Für einen individuellen Ausdruck passen Sie bitte die Einstellungen in der Druckvorschau Ihres Browsers an. Regelwerk, Bau

Das in der Anlage beigefügte Vertragsmuster für die Bestellung eines Erbbaurechtes übersende ich mit der Bitte, künftig Verträge über die Bestellung von Erbbaurechten nach diesem Muster zu gestalten. Abweichungen vom Muster sind der für die Genehmigung zuständigen Stelle gegenüber zu begründen.

Zu dem Vertragsmuster gebe ich folgende Erläuterungen:

Der Erbbauzins weder gesetzlicher noch vertragsmäßiger Inhalt des Erbbaurechts. Nach der gesetzlichen Regelung in § 9 der Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbauVO) handelt es sich beim Erbbauzins um die Vereinbarung einer selbstständigen Belastung des Erbbaurechts in Form einer Reallast subjektivdinglicher Natur nach § 1105 Abs. 2, § 1110 BGB. Die Reallast bedarf zu ihrer Entstehung der Eintragung in das Erbbaugrundbuch (Abteilung II).

Bei der Bestellung eines Erbbaurechtes an einem landeseigenen Grundstück ist nach § 64 Abs. 4 LHO ein angemessenes Entgelt zu fordern. Als angemessen in diesem Sinne gilt ein Erbbauzins in Höhe von

1. 4 vom Hundert bei Erbbaurechten für die Errichtung von Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln nach Maßgabe des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) gefördert werden,
2. 5 vom Hundert bei Erbbaurechten
   • für den sonstigen Wohnungsbau,
   • für Aufgaben der öffentlichen Hand oder sonstige dem Allgemeinwohl dienende Zwecke; für private Träger dieser Aufgaben gilt das nur dann, wenn sie als gemeinnützig anerkannt sind,
3. 6,5 vom Hundert bei Erbbaurechten für sonstige, vor allem gewerbliche Zwecke.

Bei Erbbaurechten für eine gemischte Nutzung ist gegebenenfalls ein entsprechender Durchschnittswert zu bilden.

Eine Absenkung des Erbbauzinses unter die vorstehenden vom Hundert-Sätze ist nur zulässig, wenn der Haushaltsplan hierzu ermächtigt.

Bemessungsgrundlage für den Erbbauzins ist grundsätzlich der volle Wert des Grundstücks im Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts (Verkehrswert). Dieser Verkehrswert kann durch eine Wertermittlung im Sinne des § 64 Abs. 3 LHO oder durch öffentliches Ausbieten ermittelt werden.

Übernimmt der Erbbauberechtigte bei Vertragsabschluss vorhandene Bauwerke nicht gegen Bezahlung in Höhe des Verkehrswertes zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, so ist der Erbbauzins aus dem Bodenwert zuzüglich dem Wert des Bauwerkes im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu ermitteln.

Zur Anpassung des Erbbauzinses an die sich ändernden wirtschaftlichen Verhältnisse bitte ich folgende Wertsicherungsklauseln zu vereinbaren:

1. Erbbaurechte, die für den Wohnungsbau bestellt werden
   "Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich, jeweils nach Ablauf von fünf Jahren, erstmals zum .... *) einen erhöhten Erbbauzins zu zahlen, wobei sich die Erhöhung nach dem bei Vertragsabschluss beziehungsweise der letzten Erbbauzinsänderung eingetretenen prozentualen Anstieg des Verbraucherpreisindex, herausgegeben vom Statistischen Bundesamt, Fachserie 17, Reihe 7, bemisst. Dabei sind der Indexstand für den Monat des Vertragsabschlusses beziehungsweise der letzten Änderung des Erbbauzinses und der Indexstand des Monats, in dem die jeweilige 5-Jahres-Frist abläuft, gegenüberzustellen.
   Soweit an Stelle eines Anstiegs ein Sinken des Preisindex zu verzeichnen ist, ermäßigt sich der Erbbauzins entsprechend den im vorstehenden Absatz genannten Grundsätzen."
   Anmerkung:
   *) Es ist auf den Ersten des auf den Vertragsabschluss folgenden Monats abzustellen.
   § 9a ErbbauVO ist zu beachten.
2. Erbbaurechte, die nicht für den Wohnungsbau bestellt werden
   "Die Vertragsparteien können verlangen, dass alle fünf Jahre, erstmals zum *) bei Änderung des Verkehrswertes (siehe § 8 Abs. 2) um mindestens 10 vom Hundert der Erbbauzins auf der Grundlage dieser Wertänderung durch Vereinbarung neu festgesetzt wird. Die Wertänderung ist vom Grundstückseigentümer anhand der Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken in der jeweils geltenden Fassung zu ermitteln. Das Land Hessen wird von seinem Erhöhungsanspruch insoweit keinen Gebrauch machen, als dies unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Erbbauberechtigten zur Vermeidung unbilliger Härten notwendig ist."
   Anmerkung:
   *) Es ist auf den Ersten des auf den Vertragsabschluss folgenden Monats abzustellen.
3. Erbbaurechte, die für eine gemischte Nutzung bestellt werden
   Bei Erbbaurechten für gemischte Nutzung sind für den Wohnteil die Klausel nach a) und im Übrigen die Klausel nach b) zu vereinbaren. Soweit eine solche Aufgliederung nicht praktikabel ist, ist die überwiegende Nutzung maßgebend. Dient nur ein Teil des aufgrund des Erbbaurechts errichteten Bauwerks Wohnzwecken, ist insoweit § 9a Abs. 1 ErbbauVO zu beachten (§ 9a Abs. 2 ErbbauVO).

Nach § 1 Nr. 4 Preisklauselverordnung - PrKV - sind Klauseln in Erbbaurechtsbestellungsverträgen und Erbbauzinsreallasten mit einer Laufzeit von mindestens 30 Jahren von dem Verbot zur Verwendung von Preisklauseln ausgenommen; unberührt hiervon bleiben § 9a ErbbauVO, § 46 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes und § 4 des Erholungsnutzungsrechtsgesetzes in der jeweils geltenden Fassung.

Die unter a) genannte Preisklausel bedarf zu ihrer Rechtswirksamkeit in Erbbaurechtsverträgen keiner Genehmigung nach § 2 Abs. 1 Preisangaben- und Preisklauselgesetz, wenn die vereinbarte Laufzeit des Vertrages mindestens 30 Jahre beträgt. Die unter b) genannte Preisklausel dagegen ist eine genehmigungsfreie Leistungsvorbehaltsklausel nach § 1 Nr. 1 PrKV.