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11 Umlegung ( § § 55 , 57, 59, 61 BauGB)

11.1 Allgemeines

Die Ergänzungen der §§ 55 ff. BauGB passen die Vorschriften des Umlegungsrechts an die Auswirkungen der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung an und verbessern damit die Praxistauglichkeit. Der Gesetzgeber hat damit klargestellt, wie und in welchem Umfang Flächen für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen im Rahmen der Umlegung bereitgestellt werden können. Mit den Ergänzungen wird die Zuteilung von Ausgleichsflächen als "natürlicher Annex" zu den Bauflächen verdeutlicht.

11.2 Vorwegabzug ( § 55 Abs. 2 und 5 BauGB)

§ 55 Abs. 2 BauGB ist um zwei Sätze ergänzt worden. Mit dem neuen Satz 2 hat der Gesetzgeber klargestellt, daß für den durch Verkehrsanlagen im Umlegungsgebiet verursachten Eingriff in Natur und Landschaft (zusätzliche) Ausgleichsflächen vorweg ausgeschieden werden können. Von dem Tatbestandsmerkmal "örtliche Verkehrsflächen" in § 55 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB werden nunmehr ausdrücklich auch verkehrsflächenbedingte Ausgleichsflächen mit erfaßt, soweit sie Bestandteil der Verkehrsflächen sind. Kann der Flächenausgleich nicht auf den Verkehrsflächen untergebracht werden, können nach geltendem Recht verkehrsflächenbedingte Ausgleichsflächen auf vorweg auszuscheidende Grünflächen nach Maßgabe des § 55 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB angerechnet werden.

Mit dem neuen Satz 3 in § 55 Abs. 2 BauGB wird klargestellt, daß Ausgleichsflächen, die für die privaten Bauflächen ausgewiesen und diesen zugeordnet sind, unter das Tatbestandsmerkmal der "Flächen für Grünanlagen" fallen, soweit sie als Grünfläche i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festgesetzt sind. Diese Flächen sind nach § 55 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB vorweg auszuscheiden und der Gemeinde oder einem Erschließungsträger zuzuteilen. Vorwegausscheidungsfähige Grünflächen erfüllen eine Doppelfunktion. Sie dienen nicht nur der Erschließung des Umlegungsgebiets, sondern auch dem Interesse der umlegungsbetroffenen Grundeigentümerinnen oder -eigentümer im (bauflächenschaffenden) Bebauungsplangebiet. Insoweit besteht im Umlegungsgebiet eine Solidargemeinschaft, die ihre Grundlage in der Grundstückssituation hat, denn ohne diese Ausgleichsflächen wären die Grundstücke nicht bebaubar. Die Voraussetzungen für die Vorwegausscheidung von Flächen für Grünanlagen bleiben, auch wenn sie die Eigenschaft von Ausgleichsflächen haben, unverändert. Diese Flächen müssen also überwiegend den Bedürfnissen der Bewohner des Umlegungsgebiets dienen und bedarfsgerecht sein, d.h. die Flächen müssen eine gebietsadäquate Dimensionierung besitzen. Unter diesen Prämissen erfassen vorwegausscheidungsfähige Flächen für Grünanlagen i.S.d. § 55 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB auch bauflächenbedingte Ausgleichsflächen.

Die Ergänzung des § 55 Abs. 5 Satz 1 BauGB stellt klar, daß Ausgleichsflächen, für die ein Bedarf speziell durch öffentliche Einrichtungen ausgelöst worden ist, in den natürlichen Anwendungsbereich des § 55 Abs. 5 BauGB fallen (sie stellen Annexe der zu öffentlichen Zwecken erforderlichen Eingriffe in Natur und Landschaft dar) und daher vorweg ausgeschieden werden können.

11.3 Verteilung nach Werten ( § 57 Satz 2 BauGB)

Mit der Neufassung des § 57 Satz 2 BauGB will der Gesetzgeber die Situationsgebundenheit der Grundstücke im Umlegungsgebiet im Hinblick auf die Bereitstellung von Ausgleichsflächen bei der Einwurfsbewertung und die daraus folgende Solidargemeinschaft der Umlegungsbetroffenen verdeutlichen. Die Ergänzung von Satz 2 soll darauf hinweisen, daß eine erwachsende Ausgleichspflicht in die Bewertung einfließen sollte, damit Probleme, die bei einer Einstufung der im Bebauungsplan vorgesehenen Ausgleichsflächen als Rohbauland entstehen können - mit der Folge, daß die Zuteilungswerte in bestimmten Fällen für eine wertgleiche Abfindung nicht ausreichen - in der Praxis vermieden werden. Im Hinblick auf die Ermittlung des Umlegungsvorteils bzw. der Einwurfs- und Zuteilungswerte macht der Gesetzgeber keine weitergehenden Vorgaben. Dies steht im Ermessen der Umlegungsstelle. Eine Möglichkeit ist, den ermittelten Umlegungsvorteil größer zu kalkulieren (da dieser auch von den benötigten Ausgleichsflächen abhängt). Dazu müßte die Spanne zwischen dem Einwurfs- und dem Zuteilungswert vergrößert werden: durch Verringerung des Einwurfswertes mit Hilfe des sog. "gedämpften Rohbaulandwertes", durch Erhöhung des Zuteilungswertes oder durch Senkung des Einwurfswertes und Steigerung des Zuteilungswertes.

11.4 Zuteilung ( § 59 Abs. 1 BauGB)

Die Ergänzung des § 59 Abs. 1 BauGB dient ebenfalls der Klarstellung. Die Zuteilung von Ausgleichsflächen gemäß § 59 BauGB stellt sich umlegungsrechtlich als natürlicher Annex zu den Bauflächen dar. Bauflächen und Ausgleichsflächen stehen in einem engen funktionalen Zusammenhang. Ausgleichsflächen sind die Voraussetzung für die Schaffung von Bauflächen. Dieser funktionale Zusammenhang verdeutlicht auch, daß Maßnahmen, die zur Aufbringung von Ausgleichsflächen im Rahmen der Umlegung vorgenommen werden, grundsätzlich als privatnützige Maßnahmen anzusehen sind.

11.5 Aufhebung, Änderung und Begründung von Rechten ( § 61 Abs. 1 Satz 2 BauGB)

Die Ergänzung der beispielhaften Aufzählung von Gemeinschaftsanlagen in § 61 Abs. 1 Satz 2 BauGB um Ausgleichsflächen räumt bisher (vereinzelt) bestehende Zweifel aus, ob Ausgleichsflächen als Flächen für Gemeinschaftsanlagen i.S.d. § 61 BauGB angesehen werden können.

12 Erschließung

12.1 Erschließungslast ( § 123 Abs. 2 BauGB)

Mit der Ergänzung des § 123 Abs. 2 BauGB will der Gesetzgeber ausdrücklich hervorheben, daß der Frage, mit welchem Flächen- und Kostenaufwand die Erschließung der Baugrundstücke gesichert werden kann, bei der Erarbeitung städtebaulicher Konzeptionen Bedeutung zukommt. Nur wenn die Wirtschaftlichkeit von Erschließungsmaßnahmen im Planungsprozeß frühzeitig Berücksichtigung findet, lassen sich Fehlentwicklungen - die meist finanzielle Nachteile für die Gemeinde bzw. die Bürgerin oder den Bürger zur Folge haben - vermeiden. Wichtig ist ein Gesamtkonzept, in dem Bauleitplanung und Erschließungsplanung koordiniert bearbeitet werden. Durch eine frühe Koordination der Gebäudeplanung mit der Grundstücksparzellierung und dem Erschließungssystem läßt sich der Erschließungsaufwand optimieren und eine Übererschließung verhindern. Zur Kostenreduzierung trägt eine frühe Koordination aller Erschließungsmaßnahmen bei.

12.2 Bindung an den Bebauungsplan, Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde ( § 125 Abs. 2 BauGB)

Zur Stärkung der kommunalen Planungshoheit hat der Gesetzgeber - im Zusammenhang mit dem Wegfall des Anzeigeverfahrens für Bebauungspläne bzw. der Freistellung von der Genehmigung für aus dem Flächennutzungsplan entwickelte Bebauungspläne - auf die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde zur Herstellung von Erschließungsanlagen verzichtet, wenn ein Bebauungsplan nicht vorliegt. Die im früheren § 125 Abs. 2 Satz 3 BauGB genannten Prüfkriterien für die höhere Verwaltungsbehörde sollen von den Kommunen in eigener Verantwortung überprüft werden. Mit der Streichung kommt den Gemeinden eine höhere Verantwortung zu. Voraussetzungen für eine rechtmäßig hergestellte Erschließungsanlage sind danach eine Anpassung an die Ziele der Raumordnung ( § 1 Abs. 4 BauGB) sowie eine fehlerfreie Abwägung der privaten und öffentlichen Belange ( § 1 Abs. 5 und 6 BauGB). Wie diese Überprüfung innerhalb der Gemeinde erfolgt (etwa durch Beschluß des Gemeinderates oder des zuständigen Ausschusses durch Entscheidung des zuständigen Dezernates oder Referates, durch bloßen Aktenvermerk), hat die Kommune selbst zu bestimmen. Anzuraten ist. jedoch, daß - um die spätere Beweisführung bei Widerspruch und Klage gegen erlassene Erschließungsbeitragsbescheide zu erleichtern - die Gemeinde ihre Entscheidung nach § 125 Abs. 2 BauGB schriftlich dokumentiert. Erschließungsanlagen, die vor Inkrafttreten des BauROG ohne Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde hergestellt wurden, gelten ab 1.1.1998 insoweit als rechtmäßig hergestellt. Sollte dies die letzte fehlende Rechtsmäßigkeitsvoraussetzung für die Erhebung von Erschließungsbeiträgen sein, beginnt mit diesem Zeitpunkt die Festsetzungsverjährung.

13 Sanierungsmaßnahmen ( §§ 136 bis 164 BauGB)

13.1 Zustimmung des Bedarfsträgers zur Durchführung von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen

Die bisher in § 139 Abs. 4 BauGB enthaltene Regelung wurde nunmehr § 164 BauGB mit einem neuen Absatz 2 zugeordnet. Die Vorschrift regelt, daß für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen auf bestimmten Grundstücken die Zustimmung des Bedarfsträgers erforderlich ist. Gleichzeitig wird klargestellt, daß sich das Zustimmungserfordernis nicht auf die Einbeziehung der Grundstücke in das Sanierungsgebiet, sondern auf die Durchführung einzelner Ordnungs- und Baumaßnahmen im Rahmen der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme bezieht.

13.2 Vorbereitende Untersuchungen bei Sanierungsmaßnahmen

Zur Klarstellung wird nunmehr die Anwendung der Beteiligungs- und Mitwirkungsregeln im Rahmen der Vorbereitung einer Sanierungsmaßnahme wie schon bisher im Entwicklungsmaßnahmenrecht ausdrücklich an den Zeitpunkt der ortsüblichen Bekanntmachung des Beschlusses über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen geknüpft.

§ 141 Abs. 4 Satz 1, 2. Halbsatz BauGB betrifft die entsprechende Anwendbarkeit von § 15 BauGB (Zurückstellung von Baugesuchen). Bisher sah der Wortlaut des § 141 Abs. 4 BauGB keine Zurückstellungsmöglichkeit für Beseitigungsanträge während des Stadiums der vorbereitenden Untersuchungen bzw. der Voruntersuchungen vor. Nunmehr ist § 141 Abs. 4 BauGB dahingehend erweitert, daß künftig auch Anträge auf Beseitigung baulicher Anlagen in entsprechender Anwendung des § 15 BauGB zurückstellungsfähig sind. Im übrigen besteht wie bisher die Möglichkeit, durch entsprechende Anwendung von § 15 BauGB die Durchführung von Vorhaben zurückzustellen. Hier wird lediglich eine redaktionelle Anpassung an die vereinfachten Verfahren der Landesbauordnungen (z.B. Kenntnisgabeverfahren) dergestalt vorgenommen, daß nun nicht mehr auf einen (förmlichen) Antrag auf Durchführung eines Vorhabens abgestellt wird (vgl. auch die Änderung in § 172 Abs. 2 BauGB).

Eine Zurückstellungsmöglichkeit für Anträge auf Teilungsgenehmigung ist nicht mehr vorgesehen. Dies gilt auch für den Fall, daß Gemeinden für Bebauungsplangebiete die Teilung von Grundstücken im Wege einer gemeindlichen Satzung einer Genehmigungspflicht unterwerfen. Die sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht für Teilungen, soweit sie nach der Sanierungssatzung zur Anwendung kommen soll, entsteht erst mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes.

13.3 Sanierungssatzung

13.3.1 Wegfall des Anzeigeverfahrens bei förmlicher Festlegung von Sanierungsgebieten ( § 143 Abs. 1 und 2 BauGB)

Die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes durch Sanierungssatzung ist künftig nicht mehr anzeigepflichtig. Hiervon unberührt bleibt eine rechtliche Überprüfung im Rahmen der Kommunalaufsicht.

Bisher war im Rahmen des Anzeigeverfahrens von der Gemeinde ein Bericht über die Gründe, die die förmliche Festlegung des sanierungsbedürftigen Gebietes rechtfertigen, beizufügen. Der Wegfall des Anzeigeverfahrens entbindet die Gemeinde nicht von der Pflicht, in darlegbarer Weise, die Gründe zu prüfen, die die förmliche Festlegung des sanierungsbedürftigen Gebietes rechtfertigen. Im Falle der Einlegung eines Rechtsmittels durch einen Sanierungsbetroffenen hat die Gemeinde beispielsweise einen entsprechenden Nachweis zu führen.

Da die Anzeigepflicht für eine Sanierungssatzung entfallen ist, war die bisherige Regelung des § 143 Abs. 3 BauGB entbehrlich und aufzuheben.

13.3.2 Wegfall des Anzeigeverfahrens bei Aufhebung einer Sanierungssatzung ( §§ 162 Abs. 2, 169 Abs. 1 Nr. 8 i.V.m. § 167 BauGB im Entwicklungsbereich)

Mit dem Wegfall des Anzeigeverfahrens bei Einleitung einer Sanierungsmaßnahme ist auch das Anzeigeverfahren bei Aufhebung einer Sanierungssatzung - ebenso wie bei Aufhebung einer Entwicklungssatzung - entfallen.

13.3.3 Ortsübliche Bekanntmachung der Sanierungssatzung ( § 143 Abs. 1 BauGB)

Neben der ortsüblichen Bekanntmachung der Sanierungssatzung ist nunmehr auch die sogenannte Ersatzbekanntmachung, d.h. die Bekanntmachung, daß eine Sanierungssatzung beschlossen worden ist, ausdrücklich für zulässig erklärt worden.

13.4 Genehmigungspflicht in Sanierungsgebieten ( §§ 144, 145 BauGB)

13.4.1 Teilungen in Sanierungsgebieten

Die allgemeine Teilungsgenehmigung wurde weitgehend abgeschafft. Die Gemeinden können jedoch für Bebauungsplangebiete die Teilung von Grundstücken im Wege einer gemeindlichen Satzung einer Genehmigungspflicht unterwerfen.

Hiervon unabhängig bleibt die sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht für Teilungen weiter erhalten, um Vorgänge verhindern zu können, die den Sanierungszielen zuwiderlaufen. Deswegen wurde die Genehmigungspflicht für Teilungen nunmehr als Rechtsvorgang im weiteren Sinne von § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in § 144 Abs. 2 Nr. 5 BauGB eingegliedert. Wenn für ein Sanierungsverfahren die Genehmigungspflicht des § 144 Abs. 2 BauGB zur Anwendung kommt, ist ein entsprechender Grundbuchvermerk einzutragen. Dieser Grundbuchvermerk macht künftig auch ersichtlich, daß die Teilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung bedarf.

Die Überleitungsvorschrift in § 235 Abs. 2 BauGB verpflichtet die Kommunen zur unverzüglichen Mitteilung an das Grundbuchamt, wenn eine vor dem 1. Januar 1998 förmlich festgelegte Sanierungsmaßnahme zwar mit einer Genehmigungspflicht für Teilungen nach dem bisherigen § 144 Abs. 1 BauGB, jedoch nicht für Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 2 BauGB verbunden war und deswegen hierfür noch kein Grundbuchvermerk eingetragen worden ist.

13.4.2 Baulasten

Nunmehr unterliegt auch die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast einer sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht ( § 144 Abs. 2 Nr. 4 BauGB). Das Sanierungsrecht ist insoweit dem Umlegungsrecht (vgl. § 51 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB) angeglichen worden.

13.4.3 Anpassung an die vereinfachten Verfahren der Landesbauordnungen

§ 144 Abs. 4 Nr. 3 ist wie § 141 Abs. 4 und § 172 Abs. 2 BauGB redaktionell an die Vereinfachungen in den Landesbauordnungen (z.B. Kenntnisgabeverfahren) angepaßt worden. Vorhaben, die danach vor förmlicher Festlegung des Sanierungsgebietes ein vereinfachtes baurechtliches Verfahren durchlaufen haben, werden in gleicher Weise von einer sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht freigestellt wie Vorhaben, die in einem förmlichen bauordnungsrechtlichen Verfahren genehmigt worden sind.

13.4.4 Genehmigung

Die bisher dreimonatige Frist zur Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung wurde nunmehr auf einen Monat verkürzt ( § 145 Abs. 1 BauGB); mit wie bisher einmaliger Verlängerungsmöglichkeit um maximal drei Monate ( § 145 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 19 Abs. 3 Satz 4 BauGB).

Die Gemeinde kann bereits bisher die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung unter Auflagen und in bestimmten Fällen unter Bedingungen oder Befristungen erteilen, wenn damit Versagungsgründe ausgeräumt werden können. Nunmehr hat die Gemeinde auch die Möglichkeit, die sanierungsrechtliche Genehmigung vom Abschluß eines städtebaulichen Vertrages abhängig zu machen ( § 145 Abs. 4 Satz 3 BauGB). Da bei rechtsgeschäftlichen Veräußerungen nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB eine Bedingung oder Befristung nicht zulässig ist und sich die Einhaltung von Auflagen nur unzureichend über die Möglichkeit eines Widerruf es sichern läßt, wurde die Ergänzung aufgenommen. Allerdings kann eine Genehmigung nur dann vom Abschluß eines städtebaulichen Vertrages abhängig gemacht werden, wenn durch den Vertrag Versagungsgründe im Sinne des Sanierungsrechts ausgeräumt werden können.

Da die Regelung des § 145 Abs. 4 BauGB auch im Entwicklungsmaßnahmenrecht entsprechende Anwendung findet (vgl. § 169 Abs. 1 Nr. 3 BauGB), kann dort beispielsweise sichergestellt werden, daß Grundstücke nach Maßgabe des § 169 Abs. 6 BauGB von einem Erwerber veräußert werden, wenn die Gemeinde die Grundstücke nicht selbst erworben hat.

In § 145 Abs. 5 BauGB wurde ein neuer Satz 5 angefügt, nach dem § 43 Abs. 1, Abs. 4 und Abs. 5 sowie § 44 Abs. 3 und Abs. 4 BauGB entsprechend anzuwenden sind. Damit wird eine redaktionelle Lücke geschlossen und wie in anderen Übernahmeregelungen des Baugesetzbuches (vgl. etwa § 22 Abs. 7, § 176 Abs. 4 BauGB) ausdrücklich auf die entsprechenden Vorschriften des Planungsschadensrechts Bezug genommen.

Die Vorschriften über die Grundbuchsperre, die nunmehr im neuen § 20 Abs. 2 bis 4 BauGB geregelt sind, gelten wie bisher für die genehmigungspflichtigen Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 2 sowie die allgemeine Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 Abs. 3 BauGB ( § 145 Abs. 6 BauGB). Die entsprechende Anwendbarkeit von § 20 Abs. 2 bis 4 BauGB kann sich wie bisher nur auf solche Vorgänge beziehen, die grundbuchrechtlich eintragungsfähig sind.

13.5 Erleichterung des Einsatzes von städtebaulichen Verträgen und von Vorhaben- und Erschließungsplänen in Sanierungsgebieten

Um den Einsatz von städtebaulichen Verträgen und von Vorhaben- und Erschließungsplänen in Sanierungsgebieten, aber auch in Entwicklungsbereichen zu erleichtern und gleichzeitig die Einhaltung des besonderen bodenrechtlichen Instrumentariums in diesen Gebieten sicherzustellen, wurden mehrere Ergänzungen eingefügt.

13.5.1 Sanierungsrechtliche Genehmigung ( § 145 Abs. 4 Satz 3 BauGB)

Die Ergänzung des neuen Satzes 3 in § 145 Abs. 4 erleichtert den Einsatz städtebaulicher Verträge im Sanierungsgebiet (vgl. Nr. 13.4.4).

13.5.2 Ablösungsvereinbarung

Eine weitere Erleichterung für den Einsatz von städtebaulichen Verträgen und damit von privaten Investitionen bringt der neue § 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB. Wie bisher kann die Gemeinde vor Abschluß der Sanierungsmaßnahme eine Ablösungsvereinbarung über den Ausgleichsbetrag abschließen. Die geänderte Vorschrift ermöglicht künftig auch Ablösungsvereinbarungen, die einen über die sanierungsbedingte Werterhöhung und den Sicherheitszuschlag hinausgehenden Ausgleichsbetrag beinhalten. Die Grenze einer Ablösungsvereinbarung ergibt sich daraus, daß es sich um sanierungsbedingte und den Zielen und Zwecken der Maßnahme entsprechend angemessene Kosten handeln muß.

13.5.3 Aufgabenübertragung und Anrechnungsregelung

Mit § 146 Abs. 3 BauGB und der Erstattungsregelung des § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB sind die Aufgaben erweitert worden, die einer Eigentümerin oder einem Eigentümer vertraglich zur Durchführung übertragen werden können.

Während der bisherige § 147 Abs. 2, der nunmehr in § 146 Abs. 3 BauGB aufgegangen ist, lediglich von einer Übertragung der Durchführung von Ordnungsmaßnahmen auf die Eigentümerin oder den Eigentümer ausging, kann ihnen nunmehr auch die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen i. 5. d. § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB ganz oder teilweise vertraglich überlassen werden.

In diesem Zusammenhang steht auch die Ergänzung des § 155 Abs. 6 BauGB. Danach kann der Erstattungsanspruch derjenigen, die eine Ordnungsmaßnahme durchgeführt oder Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen errichtet oder geändert haben, vertraglich ausgeschlossen werden.

13.6 Eingriffe in Natur und Landschaft im Rahmen städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen

13.6.1 Kostenerstattung im Sanierungsgebiet

Die Regelung zur Kostenerstattung in Sanierungsgebieten sieht keine separate Erhebung von naturschutzrechtlichen Kostenerstattungsbeträgen, sondern eine Bündelung im Rahmen des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages vor ( § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB); es kommt insgesamt nur zu einem einzigen Erhebungsverfahren.

Im Sanierungsrecht wird die besondere sanierungsrechtliche Finanzierungssystematik, die stets eine "Wertlösung" und keine "Kostenlösung" verfolgt, auch im Hinblick auf den Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft konsequent fortgeführt. Entscheidend sind daher die aufgrund von Maßnahmen bzw. Flächenbereitstellungen zum Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft ausgelösten Bodenwerterhöhungen.

Neben den erschließungsbedingten ( § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB) müssen künftig auch die durch Maßnahmen bzw. Flächenbereitstellungen zum Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft bedingten Bodenwerterhöhungen ( § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB) bei der Ermittlung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages berücksichtigt werden, soweit es sich um Maßnahmen handelt, die auf "fremden" Grundstücken durchgeführt werden und für die ansonsten ein separater Kostenerstattungsbetrag nach § 135 a Abs. 3 BauGB zu erheben gewesen wäre. Dies gilt auch für die Ermittlung des Neuordnungswerts i.S.v. § 153 Abs. 2 BauGB; nicht nur der erschließungsbeitragsfreie, sondern auch der kostenerstattungsbetragsfreie Neuordnungswert ist künftig zugrunde zu legen.

Die Maßnahmen bzw. Flächenbereitstellungen auf " fremden" Grundstücken zum Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft müssen im Bebauungsplan festgesetzt und den Eingriffsgrundstücken im Sanierungsgebiet zugeordnet werden. Hierunter fallen auch Ausgleichsmaßnahmen bzw. Flächenbereitstellungen, die in einem anderen Bebauungsplan außerhalb des Sanierungsgebietes festgesetzt sind, soweit sie Eingriffsgrundstücken im Sanierungsgebiet zugeordnet werden.

13.6.2 Sanierungsrechtliche Definition der Ausgleichsmaßnahmen und -flächen

Das Sanierungsrecht enthält nunmehr eine Definition für die im Rahmen einer Sanierungsmaßnahme durchzuführenden Maßnahmen bzw. bereitzustellenden Flächen zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft.

Soweit auf "fremden" Grundstücken Ausgleichsmaßnahmen durchgeführt bzw. Ausgleichsflächen bereitgestellt werden und diese den Eingriffsgrundstücken im Sanierungsgebiet zugeordnet werden, gelten sie als Ordnungsmaßnahmen ( § 147 Satz 2 BauGB).

Soweit Ausgleichsmaßnahmen von der Eigentümerin oder dem Eigentümer auf eigenen Eingriffsgrundstücken im Sanierungsgebiet durchgeführt werden, gelten sie als Baumaßnahmen ( § 148 Abs. 2 Satz 2 BauGB).

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