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8.4 Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen (§ 22 BauGB)

8.4.1 Allgemeines

Das Erfordernis der Rechtsverordnung des Landes als Voraussetzung für den Erlaß einer Satzung nach § 22 BauGB ist entfallen. Die Ermächtigung zum Erlaß der Satzung ergibt sich nunmehr unmittelbar aus dem Gesetz.

8.4.2 Voraussetzungen für den Erlaß einer Satzung i.S. von § 22 BauGB

Die Gemeinden können durch Satzung (Bebauungsplan oder sonstige Satzung) einen Genehmigungsvorbehalt für die in § 22 Abs. 1 BauGB erfaßten Rechtsvorgänge nach dem Wohnungseigentumsgesetz einführen. Die Einführung der Genehmigungspflicht durch Satzung ist an folgende Voraussetzungen geknüpft:

• Die Satzung muß sich auf das Gemeindegebiet oder Teile des Gemeindegebietes beziehen, soweit diese überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind (§ 22 Abs. 1 Satz 1 erster Halbsatz BauGB). Dabei ist der erreichte Entwicklungszustand maßgeblich. Orte mit Fremdenverkehr im Sinne des § 22 BauGB sind solche Gemeinden, die Fremdenverkehrsaufgaben erfüllen und dabei auf Beherbergungsmöglichkeiten nicht nur für den kurzfristigen Aufenthalt von Gästen angewiesen sind. Der Begriff der Prägung erfordert eine Wertung, bei der auf die wesentlichen Merkmale unter Vernachlässigung einzelner, gleichsam aus dem Gesamtbild herausfallender Nutzungsformen abzustellen ist.
• Es müssen Gründe vorliegen, die es zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion (Sicherungsbedürfnis) erforderlich machen, die oben näher bezeichneten Rechtsvorgänge unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen (§ 22 Abs. 1 Sätze, 1 und 2 BauGB).
• Die Begründung oder Teilung der Rechte muß die vorhandene oder vorgesehene Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und dadurch die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigen (Beeinträchtigung der Gebietsfunktion; § 22 Abs. 1 Satz 3 BauGB). In Abs. 1 Satz 4 der Vorschrift wird die Zweckbestimmung eines Gebiets für den Fremdenverkehr nunmehr dahingehend erweitert, daß sie insbesondere bei den dort näher bezeichneten Gebieten anzunehmen ist. Durch das Einfügen des Wortes "insbesondere" wollte der Bundesgesetzgeber der einschränkenden Interpretation des Bundesverwaltungsgerichtes entgegentreten, das in seinem Urteil vom 07.07.1994 (4 C 21.93 BBauBl. 1995 S. 311 ff.) ausgeführt hat, bei § 22 Abs. 2 Satz 3 BauGB (a. F.) handele es sich um eine abschließende Regelung. Die Änderung ermöglicht den Gemeinden, z.B. im Außenbereich Flächen in den Geltungsbereich der Satzung mit einzubeziehen, wenn dort die Zweckbestimmung dieser Gebiete für den Fremdenverkehr beeinträchtigt wird.

Das BVerwG geht in seinem Urteil vom 14.04.1997 (4 C 9.96, n. v.) allerdings davon aus, daß die Frage nach einer Beeinträchtigung der Fremdenverkehrsfunktion nicht schon auf der Stufe des Satzungsrechts für jedes einzelne Grundstück des Satzungsgebiets verbindlich beantwortet werden muß, da sonst eine Entscheidung über die Genehmigung im Einzelfall - im wesentlichen auf die Frage nach dem Vorliegen besonderer Härten - reduziert und damit ohne Funktion wäre.

8.4.3 Anzeigeverfahren, Bekanntmachung

Aus Flächennutzungsplänen entwickelte Bebauungspläne oder Satzungen nach § 34 Abs. 4 Satz 1 BauGB, die Regelungen im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 BauGB treffen, sind nur dann der höheren Verwaltungsbehörde anzuzeigen, wenn die Länder von der Ermächtigung des § 246 Abs. 1a Satz 1 BauGB Gebrauch gemacht haben; ansonsten werden diese Bebauungspläne und Satzungen ohne Anzeige bei der höheren Verwaltungsbehörde durch ortsübliche Bekanntmachung oder Ersatzverkündung in Kraft gesetzt.

Nach § 1 Abs. 4 BauGB besteht weiterhin die gesetzliche Verpflichtung, Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. Ein nicht angepaßter Bebauungsplan ist nichtig bzw. entfaltet gemäß § 215a BauGB keine Rechtswirkung (solange der Mangel nicht durch ein ergänzendes Verfahren behoben worden ist). Wenn er aus einem nicht angepaßten Flächennutzungsplan entwickelt worden ist, muß er selbst die aktuellen Ziele der Raumordnung berücksichtigen.

8.4.4 Genehmigung, Fristen

Über den Antrag auf Begründung oder Teilung von Wohneigentum oder Teileigentum entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde in entsprechender Anwendung der Verfahrensregelung für die Teilungsgenehmigung. Über den Antrag ist innerhalb eines Monats nach Eingang eines Antrages bei der Gemeinde zu entscheiden. Die Frist kann in entsprechender Anwendung des § 19 Abs. 3 Satz 3 BauGB verlängert werden, und zwar um höchstens drei Monate (§ 19 Abs. 2 Satz 4 BauGB), also auf insgesamt höchstens vier Monate. Nach Ablauf der Frist gilt die Genehmigung als erteilt. Dies gilt auch für die Erteilung des Einvernehmens, wenn es nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird.

8.4.5 Verfahren beim Grundbuchamt

§ 22 Abs. 6 Satz 1 BauGB verpflichtet das Grundbuchamt zur Beachtung des Genehmigungserfordernisses. Die Beachtlichkeit gilt mit dem Inkrafttreten der Satzung nach Absatz 1 und bezieht sich auf alle Grundstücke, die im Geltungsbereich der Satzung liegen. Bezüglich der Erforderlichkeit von Negativattesten wird auf Nr. 8.3 verwiesen.

8.5 § 20a Bundeskleingartengesetz

Die Möglichkeit, einen vorzeitigen Bebauungsplan in Abweichung von den allgemeinen Regelungen zu erlassen, wurde im Zuge der Zusammenführung der Sonderregelungen für die neuen Länder mit den Vorschriften des Baugesetzbuches gestrichen. § 20a Bundeskleingartengesetz wurde an diese Rechtslage angepaßt.

9 Vorkaufsrechte

9.1 Allgemeines

Bereits durch das Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz vom 22. April 1993 ist das allgemeine Vorkaufsrecht auf Flächen ausgedehnt worden, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen nach § 8a BNatSchG festgesetzt war. Mit der Überführung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung in den § 1a BauGB ergab sich die Notwendigkeit zur redaktionellen Anpassung; Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 sind der Nutzung für öffentliche Zwecke im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes gleichgestellt. Die beiden Fallgestaltungen des Vorkaufsrechts nach § 3 Abs. 1 BauGB-MaßnG sind durch das Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 als neue Nrn. 5 und 6 in § 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB integriert, die Vorkaufsrechte zugunsten Dritter nach § 28 Abs. 4 BauGB a.F. und nach § 3 Abs. 4 BauGB-MaßnG sind - inhaltlich unverändert - zusammengeführt worden.

9.2 Allgemeines Vorkaufsrecht der Gemeinde

9.2.1 Anwendungsbereich des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 5 und 6 BauGB

In Nr. 5 wird das auch bisher nach dem BauGB-MaßnG Gewollte redaktionell klargestellt: Das Vorkaufsrecht kann sich nur auf unbebaute Grundstücke im Außenbereich beziehen, für die nach dem Flächennutzungsplan eine künftige Wohnnutzung dargestellt ist. In Abänderung zu § 3 Abs. 1 BauGB-MaßnG sind in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 die Grundstücke nach § 34 Abs. 1 BauGB herausgenommen worden. Damit wird verdeutlicht, daß sich das allgemeine Vorkaufsrecht der Gemeinden nur auf Wohnbauflächen erstrecken soll, d.h. im unbeplanten Innenbereich auf Flächen, bei denen die Eigenart der näheren Umgebung einem Kleinsiedlungsgebiet, allgemeinen, reinen oder besonderen Wohngebiet nach der Baunutzungsverordnung entspricht. Nur bei diesen Gebietstypen können die Grundstücke vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden. Deshalb findet das allgemeine Vorkaufsrecht in Dorf-, Misch- und Kerngebieten ebenso wie im unbeplanten Innenbereich, in dem eine eindeutige Zuordnung zu Wohngebietstypen nicht möglich ist, keine Anwendung.

9.2.2 Zeitpunkt für die Ausübung des Vorkaufsrechts

Im Fall des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 (Flächen zur Nutzung für öffentliche Zwecke oder den naturschutzrechtlichen Ausgleich) und im Fall der Nr. 5 (unbebaute, für Wohnnutzung vorgesehene Flächen im Außenbereich) kann die Gemeinde das Vorkaufsrecht bereits zu einem sehr frühen Zeitpunkt ausüben; bei Flächen für öffentliche oder naturschutzrechtliche Zwecke nach Beginn der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs (§ 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB), bei Wohnbauflächen, wenn die Gemeinde den Entwurf eines Flächennutzungsplanes ortsüblich bekanntgemacht hat. Beim Vorkaufsrecht aufgrund eines Flächennutzungsplanes kommt es nicht darauf an, ob nach den konkretisierten Planvorstellungen der Gemeinde auf dem Grundstück eine Wohnnutzung oder z.B. Infrastrukturbauten vorgesehen sind.

9.3 Vorkaufsrecht zugunsten Dritter

In § 27a BauGB wurden die bisherigen Vorkaufsrechte zugunsten eines öffentlichen Bedarfs- oder Erschließungsträgers bzw. eines Sanierungs- oder Entwicklungsträgers nach § 28 Abs. 4 BauGB a. F. und zugunsten des sozialen Wohnungsbaus oder Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf nach § 3 Abs. 4 BauGB-MaßnG zusammengeführt.

Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten einer oder eines Dritten kommt zwischen dieser oder diesem und der Verkäuferin oder dem Verkäufer der Kaufvertrag zustande. Das hat für die Gemeinde folgende Vorteile:

• Die Gemeinde hat keinen Aufwand für den Erwerb und das Vorhalten des Grundstücks. Die oder der Begünstigte ist zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet.
• Ein steuerpflichtiger Erwerbsvorgang entfällt.
• Die Gemeinde kann in den Vertrag mit der oder dem Begünstigten Verpflichtungen zur Bebauung und Nutzung des Grundstücks aufnehmen, die allein über die Festsetzungen eines Bebauungsplanes nicht durchsetzbar wären. Die oder der durch das Vorkaufsrecht Begünstigte muß die Gewähr für die Erfüllung der verfolgten Ziele bieten und sich hierzu verpflichten. Die Gemeinde setzt ihr oder ihm eine angemessene Frist, in der das Grundstück für den vorgesehenen Zweck zu verwenden ist.

Die Gemeinde soll eine Enteignung zugunsten der früheren Eigentümerin oder des früheren Eigentümers verlangen, wenn die oder der Begünstigte die übernommenen Pflichten zur zeitgerechten Verwendung des Grundstücks in der vorgegebenen Zeit nicht erfüllt. Die Enteignung kann auch zugunsten von weiteren Bauwilligen erfolgen, die die Voraussetzungen einer Begünstigung erfüllen. Davon unberührt bleibt die Möglichkeit der Gemeinde, durch Vertrag die Erfüllung der von Begünstigten übernommenen Pflichten zusätzlich abzusichern (z.B. durch Vertragsstrafen zur Einhaltung der gesetzten Verwendungsfrist).

9.4 Ausübungsvoraussetzung

Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dabei gilt allgemein, daß die Ausübung des Vorkaufsrechts schon dann gerechtfertigt sein kann, wenn im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. BVerwG, Beschluß vom 15.02.1990 - 4 B 245.89 -ZfBR 1990, 207). Als überwiegender Vorteil für die Allgemeinheit in den Fällen der "Planreife" des Flächennutzungsplanes reicht aus, daß die Gemeinde in absehbarer Zeit konkrete Planungsabsichten hat und das Vorkaufsrecht ausübt, um das Grundstück einer Wohnnutzung zuzuführen. Ein weiterer Ausübungsfall kann vorliegen, wenn die Gemeinde das Grundstück als Tauschland benötigt, um an anderer Stelle ein Grundstück einer neuen Nutzung zuzuführen, die zum Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist.

Diese Voraussetzung muß auch bei Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter vorliegen, weil das Vorkaufsrecht grundsätzlich der Gemeinde zusteht. Im Regelfall ergibt sich das Wohl der Allgemeinheit jedoch bereits aus der Zielgruppe, für die das Vorkaufsrecht ausgeübt wird (sozialer Wohnungsbau, Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf, öffentliche Bedarfs- oder Erschließungsträger, Sanierungs- oder Entwicklungsträger).

Die Vorschrift des § 26 Nr. 3 BauGB ist an den geänderten § 38 BauGB angepaßt worden. Darüber hinaus wird klargestellt, daß es ausgeschlossen ist, das Vorkaufsrecht bei Grundstücken auszuüben, auf denen überörtliche Vorhaben neu errichtet oder geändert werden sollen, die einem Planfeststellungs- bzw. Plangenehmigungsverfahren unterliegen.

9.5 Abwendungsrecht der Käuferin oder des Käufers (§ 27 Abs. 1 BauGB); Veräußerungspflicht der Gemeinde (§ 89 BauGB)

Die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 5 und 6, § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB dient in der Regel dem Zweck, eine Fläche zügig der Wohnbebauung zuzuführen. Daher sind das Abwendungsrecht der Käuferin oder des Käufers nach § 27 Abs. 1 BauGB und die Veräußerungspflicht der Gemeinden nach § 89 BauGB zu beachten. Das Abwendungsrecht sollte großzügig gehandhabt werden. Die Verwendung des Grundstücks, für das noch kein Baurecht besteht, nach den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen wird mit ausreichender Sicherheit bestimmbar sein, wenn z.B. informelle Planungen oder Planentwürfe der Gemeinde für das Gebiet vorliegen. Bei der Bemessung der Frist zur zweckentsprechenden Nutzung nach § 27 Abs. 1 Satz 1, § 27a Abs. 1 und § 89 Abs. 3 Satz 1 BauGB sind einerseits die planerischen Zielvorstellungen der Gemeinde und andererseits die Finanzkraft des Betroffenen zu berücksichtigen; die Angemessenheit der Frist ist nach den Umständen des Einzelfalles zu bestimmen.

9.6 Maßgeblicher Kaufpreis

Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt ein Vertrag der Verkäuferin oder des Verkäufers mit der Gemeinde (§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB) bzw. mit begünstigten Dritten (§ 27a Abs. 2 BauGB) zu den gleichen Bedingungen des Vertrages wie mit der Erstkäuferin oder dem -käufer zustande, d.h. in beiden Fällen auch zum vereinbarten Kaufpreis (§ 505 Abs. 2 BGB).

9.6.1 Zu zahlender Betrag nach § 28 Abs. 3 BauGB

Der neue § 28 Abs. 3, der auch bei der Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter Anwendung findet (§ 27a Abs. 3 Satz 1), enthält gegenüber dem Grundsatz der Übernahme der Vereinbarten Bedingungen insofern eine Ausnahme, als unter bestimmten Voraussetzungen der Verkehrswert an die Stelle des vereinbarten Kaufpreises tritt.

Wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer für tn Rechtsverkehr erkennbaren Weise überschreitet, kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194 BauGB) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur sanierungsrechtlichen Preisprüfung von Kaufverträgen liegt der vereinbarte Kaufpreis solange nicht über dem Verkehrswert, wie nicht Werte vereinbart oder zugrunde gelegt werden, die in einer für den Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich verfehlen, was im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (vgl. BVerwG, Urteil vom 21.08.1991 -4 C 16.78 -, NJW 1982, 398). Anders als nach § 3 Abs. 3 BauGB-MaßnG ist die Gemeinde berechtigt, aber nicht verpflichtet, den Kaufpreis nach dem Verkehrswert zu berechnen; sie hat ein Wahlrecht.

Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht zum Verkehrswert nach § 28 Abs. 3 aus, kann die Verkäuferin oder der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten. Im Falle des Rücktritts trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrages auf der Grundlage des Verkehrswertes. Für den Fall des Nichtrücktritts ist nun klargestellt, daß es einer zusätzlichen Willenserklärung der Verkäuferin oder des Verkäufers zur Erfüllung des Vertrages nicht bedarf. Mit Ablauf der Rücktrittsfrist erlischt die Hauptleistungspflicht der Verkäuferin oder des Verkäufers; die Gemeinde erwirbt das Eigentum nach § 28 Absatz 3 Satz 6, wenn auf ihr Ersuchen der Eigentumsübergang in das Grundbuch eingetragen worden ist. Wenn die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem Ausübungszweck des Vorkaufsrechts zuführt, entsteht gegenüber der Gemeinde ein öffentlich-rechtlicher Nachzahlungsanspruch auf den Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem vormalig vereinbarten Kaufpreis. Die Fälligkeit des Nachzahlunganspruchs kann dadurch herbeigeführt werden, daß er schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht wird. Kann mit der Gemeinde keine Einigung über das Bestehen des Anspruchs erzielt werden, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde. Der Anspruch ist ab Fälligkeit zu verzinsen.

9.6.2 Festsetzung des Betrages (§ 28 Abs. 4 BauGB)

In den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB (für öffentliche Zwecke bzw. bei Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich nach § 1a BauGB), in denen der Gemeinde ein Enteignungsrecht zusteht, bestimmt sie den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften über die für eine Enteignung zu zahlende Entschädigung (§§ 93 bis 103 BauGB). Dabei entspricht der Entschädigungswert in den überwiegenden Fällen dem Verkehrswert (§ 95 Abs. 1 BauGB). Mit der Unanfechtbarkeit des Ausübungsbescheides erlischt die Pflicht der Verkäuferin oder des Verkäufers, der Gemeinde das Grundstück zu übertragen. Wie im Fall des § 28 Abs. 3 BauGB geht das Eigentum an dem Grundstück ohne Mithilfe der Verkäuferin oder des Verkäufers auf die Gemeinde über, wenn sie auf ihr Ersuchen im Grundbuch eingetragen wird.

9.7 Überleitungsvorschrift und Rechtsweg

Für Verkaufsfälle aus der Zeit vor dem 1.1.1998 gilt die Rechtslage zur Zeit des Verkaufsfalls (§ 234 Abs. 1 BauGB). Vorkaufsrechtssatzungen gelten weiter (§ 234 Abs. 2 BauGB).

Für Streitigkeiten über die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Verkehrswert, den Nachzahlungsanspruch (§ 28 Abs. 3 BauGB), den Festsetzungsbescheid bei Flächen nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB (§ 28 Abs. 4 BauGB) und über die Entschädigung für ältere Erwerbsrechte (§ 28 Abs. 6 BauGB) sowie über die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter (§ 27a BauGB) sind die Kammern für Baulandsachen zuständig (§ 217 Abs. 1 Satz 1 bzw. § 217 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 28 Abs. 4 Satz 1 bzw. i.V.m. § 27a Abs. 3 Satz 3 BauGB).

10 Zulässigkeit von Vorhaben

10.1 Vorhabenbegriff, Geltung von Rechtsvorschriften (§ 29 BauGB)

Anknüpfungspunkt für die Anwendung der planungsrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen der §§ 30 bis 37 war bisher ein erforderliches Genehmigungs-, Zustimmungs- oder Anzeigeverfahren für das Vorhaben (§ 29 Satz 1 BauGB alt).

Durch die Streichung dieser Vorbehaltsklausel wird sichergestellt, daß die planungsrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen der §§ 30 bis 37 für alle Vorhaben mit bodenrechtlicher Relevanz anwendbar sind und zwar unabhängig davon, ob eine Pflicht zur Durchführung eines Genehmigungs-, Zustimmungs- oder Anzeigeverfahrens besteht.

Angesichts der Neuregelung ist der bisherige Satz 2 des § 29, der bestimmte, daß Vorhaben der Landesverteidigung unabhängig von der Art ihrer Zulassung dem materiellen Bauplanungsrecht unterliegen, entbehrlich.

§ 29 Abs. 2 ist lediglich eine Übernahme des bisher in § 29 Satz 3 geregelten Tatbestands und stellt klar, daß Vorschriften des Bauordnungsrechts und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften, die Vorhaben der in § 29 bezeichneten Art betreffen können (z.B. Vorschriften des BImSchG, des BNatSchG, des LG, der Straßengesetze, der Denkmalschutzgesetze, aber auch ortsrechtliche Gestaltungssatzungen), daneben anwendbar sind. Hinsichtlich der Prüfung nach der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie und der Vogelschutzrichtlinie vgl. Nr. 4.8.2.

10.2 Zulässigkeit in Bebauungsplangebieten (§§ 30, 31 BauGB)

§ 30 Abs. 2 bestimmt, daß ein vorhabenbezogener und ein qualifizierter Bebauungsplan gleiche Rechtsfolgen haben, d.h. ein Vorhaben im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist planungsrechtlich zulässig, wenn es den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan stellt ebenso wie der qualifizierte Bebauungsplan eine abschließende Regelung über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit dar. Ein Rückgriff auf § 34 bzw. § 35 hinsichtlich der nicht geregelten Tatbestände ist - anders als beim einfachen Bebauungsplan (vgl. Absatz 3) - nicht zulässig.

§ 31 Abs. 2 faßt die bisherigen Befreiungstatbestände des § 31 Abs. 2 BauGB (alte Fassung), des § 4 Abs. 1 (Dachgeschoßausbau) und des § 4 Abs. 1a (dringender Wohnbedarf) BauGB-MaßnG zusammen. Zunächst wird für alle Befreiungstatbestände klargestellt, daß die Befreiung nicht in Frage kommen kann, wenn die Grundzüge der Planung berührt werden.

Von den Festsetzungen des Bebauungsplanes darf daher nicht befreit werden, wenn die Befreiung die planerische Grundkonzeption des jeweiligen Bebauungsplans beeinträchtigen wurde. Der Anwendungsbereich des § 31 Abs. 2 wird nicht unwesentlich dadurch erweitert, daß auf das "Einzelfallerfordernis" verzichtet wird. Eine "Atypik" im Sinne der bisherigen Rechtsprechung muß damit nicht mehr vorliegen. Als Folge dieser Änderung verringert sich in der Praxis die Notwendigkeit zur Änderung eines Bebauungsplans. Die Grenze für mehrere Befreiungen soll jedoch erreicht sein, wenn es sich um so viele zu regelnde Fälle handelt, daß gemäß § 1 Abs. 3 die Schwelle des Planungserfordernisses überschritten wird. Ein weiterer Unterschied zum vereinfachten Verfahren nach § 13 besteht auch in den durch die Nrn. 1, 2 oder 3 zusätzlich festgelegten Anforderungen, deren Vorliegen erst den Verzicht auf ein Planänderungsverfahren rechtfertigt.

10.3 Zulässigkeit im Innenbereich ( § 34 BauGB) § 34 Abs. 1 bleibt unverändert.

Vorhaben, die nach Aufhebung des Absatzes 3 nunmehr weder nach § 34 Abs. 1 noch Abs. 2 zulässig sind, können nur durch eine planerische Lösung, z.B. durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach § 12, ermöglicht werden, soweit nicht aufgrund des Bestandsschutzes aus der Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz ein Anspruch auf Zulassung gegeben ist.

weiter .