umwelt-online: V-BauGB - Verwaltungsvorschriften zum Baugesetzbuch (Nds) (4/7)

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Fuenfter Abschnitt
Genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge

220. Anwendungsbereich der §§ 144 und 145, Verhältnis zu anderen Vorschriften

220.1 Sachlicher Anwendungsbereich

Die §§ 144 und 145 finden Anwendung bei

1. Sanierungsmaßnahmen im umfassenden Verfahren (Nr. 203.2) und
2. Sanierungsmaßnahmen im vereinfachten Verfahren (Nr. 203.3), sofern die Anwendung dieser Vorschriften nicht ganz oder teilweise ausgeschlossen ist.

220.2 Räumlicher Anwendungsbereich

Soweit die §§ 144 und 145 sachlich anwendbar sind, gelten sie in

1. förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und
2. dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebieten.

220.3 Zeitlicher Anwendungsbereich

Die §§ 144 und 145 sind anwendbar, sobald die Sanierungssatzung rechtsverbindlich geworden ist (Nr. 211.7).

Die Genehmigungspflicht nach § 144 erfaßt aber auch solche Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge, die vor dem Erlaß der Sanierungssatzung begonnen, aber noch nicht abgeschlossen worden sind. Dies gilt insbesondere für schwebend unwirksame Rechtsvorgänge, wenn z.B. eine erforderliche Teilungsgenehmigung nach §§ 19, 20, 21 und 23 oder eine Genehmigung nach § 51 noch nicht erteilt worden ist.

Teilungen oder Rechtsvorgänge, die zu ihrer Wirksamkeit nur noch einer Eintragung im Grundbuch bedürfen, werden von § 144 nicht mehr erfaßt, wenn der schuldrechtliche Vertrag und die Auflassung bzw. die Einigung bereits vor Inkrafttreten der Sanierungssatzung vorgelegen haben, der Eintragungsantrag aber erst danach gestellt wird.

Die Anwendbarkeit der §§ 144 und 145 endet mit der Aufhebung der Sanierungssatzung (Nr. 235).

Die §§ 144 und 145 kommen ebenfalls nicht mehr zur Anwendung, wenn die Sanierung gemäß § 163 für das betreffende Grundstück als abgeschlossen erklärt wird (Nr. 236).

220.4 Verhältnis zu anderen Vorschriften

Die §§ 144 und 145 treten an die Stelle der in Nr. 201.2.2 Abs. 1 und 2 genannten Vorschriften.

Unberührt bleiben die in Nr. 201.2.2 Abs. 3 genannten Genehmigungsvorbehalte.

221. Genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge

221.1 Zweck der §§ 144 und 145

221.1.1 Absicherung des Sanierungsverfahrens

Die §§ 144 und 145 haben den Zweck, das Sanierungsverfahren gegen Störungen und Erschwerungen abzusichern und der Gemeinde einen angemessenen Zeitraum für die Verwirklichung ihrer Sanierungsziele einzuräumen. Mit ihrer Hilfe sollen Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge unterbunden werden, die sich erschwerend auf den Ablauf der Sanierung auswirken können.

221.1.2 Schutzfunktion

Die §§ 144 und 145 dienen zugleich dem Schutz der Betroffenen. Die Betroffenen werden gehindert, Vorhaben durchzuführen, Teilungen von Grundstücken vorzunehmen oder Rechtsgeschäfte zu schließen, die sich beim weiteren Fortgang der Sanierung als verfehlt erweisen.

221.1.3 Kaufpreisprüfung

Bei Sanierungsmaßnahmen im umfassenden Verfahren haben die §§ 144 und 145 auch die Aufgabe, der Gemeinde eine Preisprüfung bei Grundstücksgeschäften im Sanierungsgebiet zu ermöglichen (vgl. § 153 Abs. 2).

221.2 Genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 1

221.2.1 Durchführung von Vorhaben

Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 ist die Durchführung von Vorhaben i. S. von § 29. Zur Durchführung gehören die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen.

Vom Genehmigungsvorbehalt werden erfaßt:

1. bauliche Anlagen i. S. von § 29 Satz 1, die einer bauaufsichtlichen Genehmigung ( § 68 NBauO) oder einer bauaufsichtlichen Zustimmung ( § 82 NBauO) bedürfen oder über deren Zulässigkeit in einem anderen Verfahren entschieden wird;
2. folgende Maßnahmen, die nicht die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Gegenstand haben:
   • Auffschüttungen größeren Umfangs,
   • Abgrabungen größeren Umfangs,
   • Ausschachtungen,
   • Ablagerungen einschließlich Lagerstätten.

Hierbei ist nicht entscheidend, ob diese Maßnahmen einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung oder einer Genehmigung nach anderen Vorschriften bedürfen.

221.2.2 Beseitigung baulicher Anlagen

Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 ist die Beseitigung einer baulichen Anlage. Erfaßt wird neben der totalen Beseitigung auch die teilweise Beseitigung.

Ohne Bedeutung ist, ob

• die zu beseitigende bauliche Anlage formell oder materiell rechtswidrig oder rechtmäßig war oder ist,
• die Errichtung der zu beseitigenden baulichen Anlage baurechtlich genehmigt war und ob eine Genehmigung vorlag oder
• die Beseitigung selbst nach anderen Vorschriften genehmigungspflichtig ist.

221.2.3 Erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken

Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 Alternative 1 sind alle erheblichen oder wesentlich wertsteigernden Veränderungen von Grundstücken.

Der Genehmigungsvorbehalt bezieht sich auf das Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne einschließlich seiner wesentlichen Bestandteile i. S. von §§ 93, 94 BGB.

Veränderungen sind nur Maßnahmen tatsächlicher Art, nicht Veränderungen rechtlicher Natur; letztere werden von § 144 Abs. 1 Nr. 3 oder von § 144 Abs. 2 erfaßt. Als Veränderung kommt z.B. die Verlegung von Entwässerungsanlagen in Betracht. Die alleinige Änderung der Nutzung eines Grundstücks ist für § 144 Abs. 1 Nr. 1 ohne Bedeutung.