umwelt-online: EAG-Bau-Hinweise Mecklenburg-Vorpommern (4)

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3.6.4 Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen ( § 22)

Nach § 22 können Gemeinden, die ganz oder überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, durch Bebauungsplan oder Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum der Genehmigung unterliegt. Die Änderungen durch das EAG Bau sind darauf gerichtet, das Grund-buchverfahren in den Fällen zu erleichtern, in denen eine Gemeinde - wie dies im überwiegenden Teil des Bundesgebiets der Fall ist - von der Ermächtigung zum Erlass einer solchen Satzung keinen Gebrauch gemacht hat. Die Praxis der Grundbuchämter ging nämlich häufig dahin, in jedem Fall der Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum die Vorlage einer Genehmigung oder eines Negativattestes zu verlangen, selbst wenn die Gemeinde keine Fremdenverkehrssatzung erlassen hatte. Die Neuregelung soll dieses ggf. in jedem Einzelfall erforderliche Negativattest entbehrlich machen und damit den Grundstücksverkehr entlasten.

Die Erleichterung wird dadurch herbeigeführt, dass künftig die Gemeinde dem Grundbuchamt den Satzungsbeschluss, die hiervon betroffenen Grundstücke sowie das Datum des Inkrafttretens der Satzung rechtzeitig mitteilt ( § 22 Abs. 2 Satz 3). Damit wird das Grundbuchamt allgemein vom Genehmigungsvorbehalt in Kenntnis gesetzt, so dass in allen den Fällen, in denen ihm eine entsprechende Mitteilung nicht vorliegt, ein Negativattest nicht mehr erforderlich ist. Wesentlich ist die Mitteilung eines genauen Inkrafttretenstermins, damit für das Grundbuchamt eindeutig ist, ab welchem Zeitpunkt bei der Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum eine Genehmigung erforderlich ist. Im Hinblick auf den Wegfall des Negativattestes entfällt auch das bisher in § 22 Abs. 6 Satz 3 a. F. geregelte Aussetzungsverfahren.

Für die Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts durch die Gemeinde gilt eine entsprechende Regelung: Danach teilt die Gemeinde dem Grundbuchamt die Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts sowie die hiervon betroffenen Grundstücke unverzüglich mit ( § 22 Abs. 8 Satz 2). Mit Eingang dieser Mitteilung beim Grundbuchamt erlischt der Genehmigungsvorbehalt ( § 22 Abs. 8 Satz 3).

Das im Genehmigungsfalle durchzuführende Verfahren wird nunmehr - da die Verweisung in § 22 Abs. 5 Satz 2 a. F. auf die Teilungsgenehmigung wegen deren Abschaffung nicht mehr möglich ist - in § 22 Abs. 5 Satz 2 bis 5 geregelt.

Zu den speziellen Überleitungsbestimmungen vgl. Nummer 8.3.5.

4. Zulässigkeit von Vorhaben

4.1 Zulässigkeit während der Planaufstellung ( § 33)

[siehe Nummer 2.10.1]

4.2 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

4.2.1 Schutz zentraler Versorgungsbereiche ( § 34 Abs. 3)

§ 34 Abs. 3 enthält eine neue Vorgabe für die Ansiedlung von Vorhaben im unbeplanten Innenbereich. Danach dürfen von solchen Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Dies betrifft insbesondere Vorhaben des großflächigen Einzelhandels, deren städtebauliche Auswirkungen über die nähere Umgebung hinausgehen.

Nach geltendem Recht war es möglich, dass in Gebieten nach § 34 Abs. 1, in denen bereits großflächige Einzelhandelsprojekte vorhanden sind oder die einem faktischen Kerngebiet oder Sondergebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO entsprechen, die Genehmigung eines weiteren, sich in die vorhandene Umgebung einfügenden Einzelhandelsgroßprojektes bauplanungsrechtlich nicht abgelehnt werden konnte. Die über die nähere Umgebung hinausgehenden Fernwirkungen des Vorhabens auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung waren bisher nicht Prüfungsmaßstab im Rahmen des § 34. Der neue Absatz 3 sieht nunmehr vor, diese Fernwirkungen im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung zu berücksichtigen.

Soweit ein Vorhaben schädliche Auswirkungen auf zentrale. Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden erwarten lässt, ist es bauplanungsrechtlich unzulässig. Zentrale Versorgungsbereiche können sich insbesondere aus entsprechenden Darstellungen und Festsetzungen in Bauleitplänen bzw. in Raumordnungsplänen ergeben. Sie können sich aber auch aus sonstigen raumordnerischen oder städtebaulichen Konzeptionen (z.B. Zentrenkonzepten) ergeben, nicht zuletzt auch aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen (s. Begründung des Regierungsentwurfs, BT-Drs. 15/2250, S. 54). Inwieweit das neue Vorhaben "schädliche Auswirkungen" auf zentrale Versorgungsbereiche erwarten lässt, ist insbesondere unter dem Aspekt der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung nachvollziehbar zu ermitteln und zu begründen.

Dabei wird es entscheidend darauf ankommen, ob sich die durch das neue Vorhaben zu erwartende Kaufkraftabschöpfung in den zentralen Versorgungsbereichen in einem vertretbaren Rahmen bewegt.

4.2.2 Erleichterungen für die Änderung von Gewerbe- oder Handwerksbetrieben ( § 34 Abs. 3a)

§ 34 Abs. 3a ermöglicht eine erleichterte Genehmigung zulässigerweise errichteter Gewerbe- oder Handwerksbetriebe im unbeplanten Innenbereich. Danach kann im Einzelfall vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach § 34