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Die aufgrund des § 8 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes ( ZwVbG) vom 29. November 2013 (GVBl. S. 626), das zuletzt durch Gesetz vom 9. April 2018 (GVBl. S. 211) geändert worden ist, erlassenen Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (AV - ZwVb) in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. September 2016 (ABl. S. 2132) werden wie folgt neu gefasst:

1 - Allgemeines

Die folgenden Ausführungen sollen einen einheitlichen Vollzug des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes ( ZwVbG) und der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ( ZwVbVO) durch die zuständigen Bezirksämter ermöglichen.

2 - Geltungsbereich

§ 1 Absatz 1 ZwVbVO bestimmt, dass in Berlin die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die zweckfremde Nutzung von Wohnraum ist unter den Vorbehalt einer Genehmigung gestellt. Betroffen ist ungebundener und/oder freifinanzierter Wohnraum des Altbau- und Neubaubestandes. Auch Eigenwohnraum (Eigentumswohnungen, Eigenheime und Familienheime) gehört hierzu. Öffentlich geförderter Wohnraum unterliegt nach § 1 Absatz 2 der ZwVbVO nicht diesem Zweckentfremdungsverbot. Hinsichtlich der Nutzung dieses Wohnraums gelten die Spezialnormen des Wohnraumförderungsgesetzes ( WoFG) in der geltenden Fassung.

3 - Zuständigkeit

Vollzugsbehörden sind nach § 3 Absatz 2 des Allgemeinen Zuständigkeitsgesetzes ( AZG) die örtlich zuständigen Bezirksämter. Zum Vollzug gehören unter anderem die Überwachung des Verbots einschließlich notwendiger Ermittlungen (insbesondere auch in Folge von Anzeigen aus der Bevölkerung), die Beantwortung von Bürgeranfragen, der Erlass von Anordnungen zur Wiederherstellung eines rechtmäßigen Zustandes und Rückführung von Wohnraum zu Wohnzwecken einschließlich der Einsetzung von Treuhändern und dem Erlass von Veränderungs- und Abrissstoppverfügungen, die Durchführung von Genehmigungsverfahren, die Erteilung eines Negativattestes und von Registriernummern, die Kontrolle von Auflagen und die Durchsetzung von Auflagen und anderen Nebenbestimmungen, die Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten sowie die Bearbeitung von Widersprüchen und sich anschließender Verwaltungsstreitverfahren, die Erhebung von Gebühren. Die Einhaltung von Auflagen oder Bedingungen in Bezug auf den Ersatzwohnraum ist von dem Wohnungsamt/Bürgeramt zu kontrollieren, das die Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt hat. Dies gilt auch für die Überwachung der Einhaltung von Nebenbestimmungen in Bezug auf den Ersatzwohnraum.

4 - Verfügungsberechtigte, Nutzungsberechtigte

Die Verpflichtung, Wohnraum in einem für den Gebrauch zu Wohnzwecken geeigneten Zustand zu erhalten, gegebenenfalls instandzusetzen und ihn wieder Wohnzwecken zuzuführen, obliegt den Verfügungsberechtigten des Wohnraums. Es sind diejenigen, die nach bürgerlichem Recht zur dinglichen Verfügung über den Wohnraum berechtigt sind, also Eigentümerinnen und Eigentümer oder Inhaberinnen und Inhaber eines sonstigen grundstücksgleichen Rechts. Für die Verfügungsberechtigten können die von ihnen Beauftragten/Bevollmächtigten handeln. Sie sind Adressaten von Anordnungen (zu adressieren ist dabei namentlich weiter an die Eigentümerin oder den Eigentümer, vertreten durch die oder den Beauftragten ... ), wenn sie eine schriftliche Vollmacht der Verfügungsberechtigten vorgelegt haben (§ 7 BlnVwVfG in Verbindung mit § 7 Absatz 1 Satz 2 VwZG). Als Sammelbegriff wird im Folgenden der Begriff "Verfügungsberechtigte" verwandt.

Nutzungsberechtigte sind Mieterinnen und Mieter, Pächterinnen und Pächter sowie jede andere Person, die als Nichtverfügungsberechtigte den Wohnraum aufgrund einer vertraglichen Beziehung zu den Verfügungsberechtigten nutzen darf, unabhängig davon, ob sie selbst dort wohnt. Zum Kreis der Bewohnerschaft zählen neben den Mieterinnen und Mietern oder Pächterinnen und Pächtern alle nicht nur vorübergehend in der Wohnung lebenden Personen. Als Sammelbegriff wird im Folgenden der Begriff "Nutzungsberechtigte" verwandt.

5 - Definition von Wohnraum, § 1 Absatz 3 ZwVbG

Die gesetzliche Definition des Wohnraums in § 1 Absatz 3 Satz 1 ZwVbG legt fest, dass es sich um Räumlichkeiten handeln muss, die zur dauernden Nutzung als Wohnung tatsächlich und rechtlich geeignet sind.

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